Raakamaan markkina-arvon määritys hintasuhdemenetelmällä – tapaustutkimus Järvenpää, Kuopio ja Vantaa
No Thumbnail Available
URL
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Insinööritieteiden korkeakoulu |
Master's thesis
Authors
Date
2017-09-25
Department
Major/Subject
Kiinteistötekniikka
Mcode
M3007
Degree programme
Kiinteistötalouden koulutusohjelma
Language
fi
Pages
89 + 13
Series
Abstract
Raakamaa on haasteellinen arviointikohde, sillä edustavia vertailukauppoja on yleensä saatavilla vain vähän. Vaihtoehtoisesti raakamaan arvo voidaan pyrkiä selvittämään raakamaan ja asuntotonttien hintojen välisen suhdeluvun avulla. Koska tietoa asuntotonttien hinnoista on tarjolla runsaasti, voidaan asuntotonttien hintojen ja hintasuhteen avulla selvittää raakamaan arvo, vaikka vertailukelpoisia raakamaakauppoja olisi tehty vain vähän. Hintasuhdemenetelmä perustuu siten kolmesta kiinteistöarvioinnin päämenetelmästä kauppa-arvomenetelmään, jossa hyödynnetään sekä asuntotonttikauppoihin että raakamaakauppoihin sisältyvää tietoa. Tässä diplomityössä päätavoitteena oli selvittää raakamaan hinnan suhdetta asuntotontin hintaan Järvenpään, Kuopion ja Vantaan kunnissa. Tarkoituksena oli kehittää ja arvioida hintasuhde, jota olisi mahdollista hyödyntää raakamaan hinnan arvioinnissa esimerkiksi edustavien vertailukauppojen puuttuessa. Tutkimuksen osatavoitteina oli myös selvittää asuntotontin ja raakamaan hintaan vaikuttavia tekijöitä. Tutkimuksen tavoitteiden saavuttamiseksi hyödynnettiin kiinteistöjen kauppahintarekisteistä saatuja tietoja noin 2 350 asuntotontin kaupasta sekä 126 raakamaakaupasta Järvenpään, Kuopion ja Vantaan kuntien alueilta vuosina 2004–2015. Kauppahintatietoja täydennettiin muun muassa Maanmittauslaitoksen maastotietojärjestelmän, Liikenneviraston ja Tilastokeskuksen tietoaineistoilla. Tutkimuksen empiirisessä osassa määriteltiin ensiksi näiden kauppojen perusteella yhteensä neljä asuntotontin neliömetrihintaa selittävää regressiomallia: yksi kaikki tutkimuksen kunnat kattanut sekä kolme kuntakohtaista hintamallia. Mallien korjatut selitysasteet vaihtelivat välillä 54–73 %. Yhteismalli todettiin luotettavuudeltaan parhaaksi, kuntakohtaisten hintamallien kärsiessä hieman heteroskedastisuudesta. Tärkeimmiksi, tilastollisesti merkittäviksi hintatekijöiksi asuntotonttien hintamaleissa tulivat tontin pinta-ala, rakennusoikeus, tie-etäisyys kuntakeskukseen ja lähimpään taajamaan sekä aikatekijä, jotka esiintyivät kaikissa neljässä hintamallissa. Hintamallien ja 126 toteutuneen raakamaakaupan perusteella johdettiin raakamaan ja asuntotontin väliset hintasuhteet tutkimuksen kunnissa. Tämän tutkimuksen perusteella hintasuhteet (alakvartiili–yläkvartiili) vaihtelivat Järvenpäässä noin 3–5 %:n, Kuopiossa 2–8 %:n ja Vantaalla 1–8 %:n välillä. Mediaanitasoltaan hintasuhde oli kaikissa tutkimuksen kunnissa välillä 3–4 %.Raw land is a challenging property type to appraise, as usually there are only a few comparable sales available. An alternative approach to value raw land is to study the price ratio between raw land and residential plots. As price information about residential plots is usually easily available, the value of raw land can be derived utilizing the price information of residential plots and the price ratio. The price ratio method is therefore based on the sales comparison method. The main purpose of this master’s thesis was to determine the price ratio between raw land and residential plots in the cities of Järvenpää, Kuopio and Vantaa. The objective was to create a ratio, which can be used when appraising raw land. As an secondary objective in this thesis, the price factors of residential plots and raw land were studied. In order to reach the objectives of this thesis, sales price information on 2 350 sales of residential plots and 126 sales of raw land areas during years 2004- 2015 in the cities of Järvenpää, Kuopio and Vantaa were utilized. Information about the sales were obtained from the Official Purchase Price Register (KHR), but also data derived from the topographic database of the National Land Survey of Finland, Finnish Transport Agency and Official Statistics of Finland were used. Based on the sales price information of the residential plots, 4 regression models were created using the ordinary least squares method. The adjusted coefficient of determination of the models varied between 54% and 73%. As city-specific regression models suffered from a slight heteroscedasticity problem, the model covering all the three cities was found statistically best. Based on the models, plot area, efficiency of the cite, distance to the regional center and urban area, and time were observed to be statistically significant price factors for residential plots. Price ratios between raw land and residential plots were determined based on the regression models and the actual sales prices of raw land areas. The price ratios (lower quartile - upper quartile) between raw land and residential plots were between 3–5% in Järvenpää, 2–8% in Kuopio and 1–8% in Vantaa. The median of the observed price ratios was between 3–4% in all of the cities included in this study.Description
Supervisor
Viitanen, KaukoThesis advisor
Hiironen, JuhanaKeywords
raakamaa, asuntotontti, hintasuhde, regressiomalli