Refurbishment investment determination as part of company's long term planning - Case Helsingin Yliopistokiinteistöt Ltd

Thumbnail Image

URL

Journal Title

Journal ISSN

Volume Title

School of Engineering | Master's thesis
Checking the digitized thesis and permission for publishing
Instructions for the author

Authors

Date

2010

Department

Insinööritieteiden ja arkkitehtuurin tiedekunta

Major/Subject

Kiinteistöoppi

Mcode

Maa-20

Degree programme

Language

en

Pages

62 s, + liitt. 8

Series

Abstract

In order to keep its facilities functioning and competitive a real estate corporation has to carry out refurbishments to prevent the physical depreciation. Capital needs to be accumulated so that these refurbishments would be possible, and the value depreciation could be prevented. In this study the means for determining the amount of capital to be put into refurbishments was introduced. Case Corporation for the research was Helsingin Yliopistokiinteistöt Ltd. Research contained ca. 100 building which accounted for about 450 000 gross square meters. Data about the facilities' age, size, and estimated new building construction price were gathered. Facilities were then regarded as one portfolio. It was studied how much capital should be acquired in order to keep the building portfolio in condition and updated. First the amount of square meters to be refurbished was found out, and then it was changed into monetary amount with the help of new building construction prices. Calculations were done multiple alternatives for inputs. Time between refurbishments varied from 15, 17,5 and 22,5 years. At the same the sizes changed. Smaller and bigger refurbishment took values of 10 % and 50 %, 15 % and 60 % or 20 % and 70 %. The needed capital amount was acquired and it was possible to compare this to the real estate corporation's budgeted amount for write offs. The amount closest to that was acquired, when the refurbishments occurred on average in 17,5 years and were the size of 15 % and 60 % in relation to the square meter amount in the portfolio. The result then was ca. 18 MEURO and company had budgeted 17,4 MEURO. This varied when sensitivity analysis was made. Past refurbishment investments were also compared to the results given by th model. Results were supporting. Eventually also the average net rent per square for the whole portfolio was acquired. This was also compared to the average current rent for the whole portfolio. Where the current rent was 10,37 EURO/m2/month, varied the new rent between 7,79/m2/month and 11,52/m2/month, according to the sensitivity analysis. For further research it could he beneficial to include the loss of rental income during refurbishment period to the calculations. It would he interesting to see how it possibly affects the future rents. Also other ways or sources for calculating the new building construction value could he implemented. In this paper only one source was used. Finally, paper was able to answer the problem of how much capital should he reserved for refurbishments in order to keep buildings functioning, and so, to maintain the company operations.

Kiinteistöyhtiön toimintakyvyn säilymisen kannalta on tärkeää, että se pitää rakennuksensa käyttökelpoisina. Yhtiöön tulee kerätä pääomaa, jotta peruskorjausten tekeminen on mahdollista. Tässä tutkimuksessa esiteltiin keino määrittää se pääoman määrä, joka korjauksiin tulisi vuosittain sijoittaa, jotta kulumisesta ei aiheutuisi arvonalennusta. Tutkimuksen kohteena oli Helsingin Yliopistokiinteistöt Oy. Tutkimukseen kuului noin 100 rakennusta, joiden pinta-ala oli noin 450 tuhatta bruttoneliömetriä. Tutkimusta varten kerättiin tietoa rakennusten iästä, koosta sekä uushankintahinnasta. Rakennuksia käsiteltiin tutkimuksessa yhtenä omistussalkkuna. Tutkimuksessa selvittiin, kuinka paljon pääomaa vaaditaan rakennuskannan pitämiseksi jatkuvasti ajantasaisena. Korjattava pinta-ala selvitettiin rakennusten kulumista koskevien ohjeistojen avulla ja muutettiin rahamääräiseksi uushankintahintojen avulla. Laskelmat tehtiin useammalla vaihtoehtoisella toimintatavalla. Niissä korjausten väli oli joko 15, 17,5 tai 22,5 vuotta. Samalla korjauskoot vaihtelivat. Pienempi ja isompi korjaus saivat neliömäärään nähden joko arvon 10 % ja 50 %, 15 % ja 60 % tai 20 % ja 70 %. Lähimmäksi yhtiön korjauksia varten budjetoimaa pääoman määrää päästiin, kun korjaukset tapahtuivat 17,5 vuoden välein ja olivat 15 % ja 60 % kokoisia neliömäärään nähden. Peruskorjausten vaatimaksi pääomatarpeeksi saatiin tällöin noin 18 MEUROA vuodessa. Yritys oli itse budjetoinut summaksi noin 17,4 MEUROA. Summan vaihtelua tutkittiin herkkyysanalyysin avulla. Mallin antamia investointimääriä verrattiin myös yliopiston kiinteistökannassa jo aikaisemmin tehtyihin korjausinvestointeihin. Saadut tulokset olivat käytettyä laskentatapaa tukevia. Lopulta selvitettiin myös uusi keskimääräinen nettovuokra koko salkulle. Tätä verrattiin nykyiseen keskimääräiseen vuokraan. Nykyisen vuokran ollessa 10,37 EUROA/m2/kk, vaihteli uusi vuokra herkkyysanalyysissa 7,79 EUROA/m2/kk ja 11,52 EUROA/m2/kk välillä. Jatkotutkimuksessa laskelmissa voisi ottaa huomioon korjausten aikana menetetyn vuokran määrän. Laskelmissa käytetyn uushankintahinnan määrittäminen toisenkin tietolähteen avulla voisi olla tarkastelun arvoista. Nyt käytettiin vain yhtä lähdettä. Lopuksi todettakoon, että tutkimuksessa onnistuttiin vastaamaan kysymykseen, kuinka paljon pääomaa tulisi varata korjauksiin rakennusten toimivuuden ja yhtiön toimintakyvyn säilyttämiseksi. Näin myös pystyttiin vastaamaan kysymykseen, minkälaisia vaikutuksia toimilla on keskimääräiseen vuokra-tasoon. Rakennusten käsitteleminen yhtenä salkkuna on toimiva menetelmä yhtiön korjausinvestointeja määritettäessä.

Description

Supervisor

Viitanen, Kauko

Thesis advisor

Laakso, Mauri

Keywords

real estate economics, kiinteistötalous, real estate corporation, kiiteistöyhtiö, net rent, pääomavuokra, refurbishment investment, korjausinvestointi

Other note

Citation

Permanent link to this item

https://urn.fi/URN:NBN:fi:aalto-2020122357381

Collections

[dipl] Insinööritieteiden korkeakoulu / ENG