Price development of new apartments in Helsinki
No Thumbnail Available
URL
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Insinööritieteiden korkeakoulu |
Master's thesis
Authors
Date
2017-12-11
Department
Major/Subject
Real Estate Investment and Finance
Mcode
M3009
Degree programme
Master’s Programme in Real Estate Economics (REC)
Language
en
Pages
51 + 1
Series
Abstract
A large number of apartment buildings are facing massive renovations in the near future which have shifted the interest of homebuyers towards new, carefree housing. However, there is only a limited amount of knowledge on how the price of the new apartment develops after the construction. In this paper, I present an analysis of new apartment price development before, during and after construction. I compare the price of new apartments to old apartment during a 12-year time period in order to see how the price premium of new apartment varies over time. The data includes apartment transactions from Helsinki between Jan 2000 – Dec 2016. The data comes from KVKL Hintaseurantapalvelu (HSP). The total sample consists of 113,294 apartment sales transactions. The final data consists of 59,146 transactions in 29 different zip code areas on which 10,142 were new apartment transactions. The novelty of an apartment has a clear impact on prices. The apartment price is 5.4 percent higher two years before completion compared with old apartments, and 9.3 percent at the time of completion. The price difference is at the highest level two to three years after completion being then almost 12 percent higher than the prices of an old apartment. This can be a signal of overpricing of new apartments. After third year, the price of the apartment starts to fall, being 2.9 percent higher in year 10 compared to older apartments. All results are statistically significant. My study does not show whether new apartments are overpriced compared with old ones. My study gives a starting point when valuing new apartments and considering whether to buy them or not. The results indicate that it would be more reasonable to buy new apartment either two years before completion or eight or more years after completion. In these time periods, the price difference of old and new apartments is 5.4 percent or less. Even if an apartment building is eight years old, it won’t be facing any renovations anytime soon but the apartment is less expensive than right after completion.Suomen asuntokanta vanhenee jatkuvasti ja yhä suurempi osa asunnoista tulee peruskorjausikään. Tämä on lisännyt kiinnostusta uudiskohteisiin, vaikka hintaero uuden ja vanhan asunnon välillä on huomattava. Uusi asunto koetaan olevan parempi sijoitus kuin vanha, vaikka tällä hetkellä tunnetaan huonosti kuinka uuden asunnon hinta kehittyy suhteessa samalla alueella sijaitseviin vanhoihin asuntoihin. Tutkimukseni tarkoituksena on selvittää miten uuden ja vanhan asunnon hintaero kehittyy uuden asunnon vanhetessa. Tulokseni osoittavat, että uusi asunto on 5,4 prosenttia kalliimpi kaksi vuotta ennen valmistumista, 9,3 prosenttia kalliimpi valmistumishetkellä ja melkein 12 prosenttia kalliimpi kaksi ja kolme vuotta valmistumisen jälkeen verrattuna vanhaan asuntoon. Tämän jälkeen uuden asunnon hintapreemio laskee ja on 2,9 prosenttia 10 vuotta valmistumisen jälkeen. Kaikki tulokset ovat tilastollisesti merkittäviä. Tutkimusaineistonani käytän asuntokauppoja Helsingissä, jotka ovat tehty vuosina 2000 – 2016 ja jotka löytyvät KVKL Hintaseurantapalvelusta. Koko aineistoni sisältää 113 294 asuntokauppaa ja lopullinen aineisto 59 146 asuntokauppaa 29 eri postinumeroalueella. 10 142 kauppaa aineistossa ovat uusien asuntojen kauppoja. Tutkimukseni ei ota kantaa siihen, ovatko uudet asunnot ylihinnoiteltuja markkinoilla. Asunnon hintakehitys antaa siihen viitteitä, mutta tämä vaati jatkotutkimuksia. Tulokseni kuitenkin indikoivat, että uusi asunto kannattaa ostaa joko kaksi vuotta ennen valmistumista tai kahdeksan vuotta valmistumisen jälkeen, jolloin hintapreemio suhteessa vanhoihin asuntoihin on alhaisempi.Description
Supervisor
Falkenbach, HeidiThesis advisor
Valkama, PetriKeywords
housing market, apartment pricing, price effect, new apartment, Helsinki