Valuation of real estate investment companies listed in the Helsinki Stock Exhange

Abstract

Suomalaisten kiinteistösijoitusyhtiöiden markkina-arvot suhteessa niiden substanssiarvoihin ovat pitkään olleet alhaisia. Tilanne ei ole kohentunut nousukaudesta eikä yhtiöiden parantuneista tuloksista huolimatta. Työn päätavoitteena on löytää niitä merkittävimpiä tekijöitä, jotka aiheuttavat kyseisen tilanteen. Työssä pohditaan myös hypoteesia, että markkinoiden kiinteistösijoitusyhtiöille asettama tuottovaatimus on korkea suhteessa näiden riskiprofiiliin.

Tutkimuksessa käytetään kirjallisuutta, haastatteluja sekä esimerkkejä. Kotimaisen ja ulkomaisen kirjallisuuden sekä artikkelien avulla perehdytään kiinteistömarkkinoiden, pörssiyhtiöiden arvostuksen ja sijoittajaviestinnän teorioihin. Osakemarkkinoiden ja kiinteistösijoittamisen ammattilaisia haastattelemalla pyritään löytämään selittäviä tekijöitä tutkimusongelmaan sekä eroja näiden kahden ryhmän suhtautumisessa arvopaperistettuihin kiinteistöihin ja kiinteistösijoitusyhtiöiden johtamiseen. Haastattelut olivat kohdennettuja.

Osakesijoittajan tavoitteena on saada osakkeesta mahdollisimman suuri tuotto. Mikäli yhtiöstä saatavat kassavirrat eivät tietyllä hinnalla tuota riittävästi, sijoittaja ei hanki yhtiön osaketta tai pyrkii hankkimaan sen halvalla. Kiinteistösijoitusyhtiön osakkeen arvoon vaikuttavat kiinteistömarkkinat, yhtiön toiminta ja sen kannattavuus, tämän toiminnan laskennallinen arvostaminen sekä sijoittajaviestintä. Mikäli näissä tekijöissä on sijoittajan mielestä heikkouksia, hän kokee yhtiön riskisemmäksi ja vaatii suurempaa tuottoa kompensaationa lisääntyneelle riskille.

Tutkimuksessa ilmeni, että markkinoilla ei täydellisesti luoteta kiinteistösijoitusyhtiöiden johtajien pörssiosaamiseen, mikä ilmenee mm. heikkona sijoittajaviestintänä. Yhtiöiden omistusrakenne on myös hyvin kapea, mikä heikentää osakkeiden likviditeettiä ja sijoittajien kiinnostusta näihin osakkeisiin. Ongelmana nähtiin myös yhtiöiden heikko kyky tuottaa lisäarvoa osakkeiden omistajille, joka näkyy yhtiöiden alhaisina oman pääoman tuottoina. Laskelmien mukaan yhtiöiden arvostuksessa löytyy hypoteesin mukaista preemiota. Preemiota voidaan selittää haastatteluista löytyneillä ongelmatekijöillä.