Comparison of market value and German mortgage lending value for secured lending purposes

No Thumbnail Available
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
School of Engineering | Master's thesis
Checking the digitized thesis and permission for publishing
Instructions for the author
Date
2013
Major/Subject
Kiinteistöoppi
Mcode
Maa-20
Degree programme
Language
en
Pages
ix + 73 + [24]
Series
Abstract
Real estate lending business is an essential part of the financing business. Two valuation concepts used for commercial property lending purposes are under observation in this study. The purpose of the valuation usually determines the appropriate methods to be used. This study focuses on examining the calculation and characteristics of the German mortgage lending value. In order to better understand the reasons for using different valuation concepts for lending purposes mortgage lending value (MLV) and market value (MV) are compared. The relation between real estate value fluctuations and overall economic fluctuations is reviewed. The suitability of the MV for lending purposes is questioned in this research. The underlying problem behind this research is whether there are grounds to launch an alternative valuation concept, the MLV, in Finland. The research questions include following aspects: the MLV strengths and advantages, the phases in the economic cycles when the values of these two concepts differ most from each other, and a retrospective view of the valuation concepts. The utility of the MLV and strengths of both valuation concepts are core questions in this study. The research method used in this thesis is case study. On the basis of a literature study seven expert interviews are conducted to complement the findings. Simulations on two properties with different locations are made to reflect the findings. The simulations are supposed to assess different value developments within the last twenty years. The values are reflected to each other, real estate market development and the economic indicators. Both the literature review and the expert interviews indicate that the MV alone does not sufficiently serve long-term lending purposes. The alternative concept, the MLV, is not either watertight. The long-term sustainability aspect is an advantage of the MLV. The MV is inappropriate for lending purposes if no complementary indicators are used. As a risk management indicator the MLV seemed to work well. A reliable forecast for a long period seems to be a challenge for any valuation concept. In this study, it is proposed that the value for lending purposes should not be defined without a look at the complementary indicators. To increase the applicability the concepts should be studied further with additional valuation data on premises representing different property types in different locations. Similar simulations are suggested to be done accordingly when enough appropriate data is available.

Arviointimenetelmät määräytyvät yleensä kiinteistöarvioinnin tarkoituksen mukaan. Tässä tutkimuksessa käsiteltiin kahta kiinteistörahoituksessa käytettävää arviointikäsitettä. Tutkimuksen pääpaino oli saksalaisen mortage lending value -käsitteen (MLV) laskennassa ja sen ominaispiirteissä. MLV:tä ja yleisesti käytettyä markkina-arvoa, market value (MV), verrattiin keskenään. Vertailu suoritettiin, jotta eri arviointikäsitteiden käyttöä rahoitustarkoituksissa ymmärrettäisiin paremmin. Kiinteistön arvon ja yleisen talouden vaihteluiden suhdetta verrattiin toisiinsa vaihtoehtoisia käsitteitä käyttäen. Tutkimuksessa kyseenalaistettiin pelkän markkina-arvon käytön riittävyys rahoituslaskelmissa. Tutkimusongelman taustalla oli tarve selvittää, olisiko perusteltua ottaa MLV käyttöön vaihtoehtoisena arviointikäsitteenä Suomessa. Tutkimuskysymykset sisälsivät seuraavat näkökulmat: MLV:n vahvuudet ja hyödyt, talouden suhdanteet jolloin MLV ja MV eroavat eniten toisistaan, retrospektiivinen katsaus siihen, miten erilaisten arviointikäsitteiden käyttö esimerkkitapauksissa viimeisten kahdenkymmenen vuoden aikana olisi vaikuttanut kiinteistön arvon kehitykseen. MLV:n mahdolliset edut ja molempien arviointikäsitteiden vahvuudet olivat tämän tutkimuksen ydinkysymyksiä. Tutkimusmenetelmänä käytettiin case-tutkimusta. Kirjallisuuskatsauksen löydöksiä täydentämään haastateltiin seitsemää asiantuntijaa, jotka edustivat kiinteistöarvioijia, kiinteistörahoittajia ja kiinteistösijoittajia. Kahdelle erityyppisessä paikassa sijaitsevalle kiinteistölle tehtiin laskennallinen simulaatio, jotta kirjallisuustutkimuksen tuloksia voitiin reflektoida esimerkkitapauksiin. Vertailemalla arvoja toisiinsa, kiinteistömarkkinoiden kehitykseen ja talouden mittareihin saatiin simuloimalla kuva eri arvojen kehittymisestä viimeisen 20 vuoden aikana ja voitiin tulkita niiden käyttäytymistä erilaisissa taloustilanteissa. Sekä kirjallisuuskatsaus että asiantuntijahaastattelut osoittivat, että kumpikaan tarkastelluista arviointikäsitteistä ei ole riittävä palvelemaan yksin pitkän aikavalin rahoitustarkoituksia. Pitkän aikavälin kestävän kehityksen näkökulma voidaan kuitenkin lukea MLV:n etuihin. Riskienhallinnan mittarina MLV näytti toimivan hyvin. Luotettavaa ennustetta pitkän aikavalin rahoitustarkoituksiin ei tulisi määrittää käyttämällä yksinomaan käsitteenä MLV:tä tai MV:tä huomioimatta muita täydentäviä mittareita. Käsitteiden sopivuuden arvioimiseksi tulisi molempia käsitteitä käyttäen tutkia laajemmilla lähtöaineistoilla arvon kehitystä kiinteistöissä, jotka edustaisivat eri kiinteistötyyppejä erilaisilla sijainneilla. Samankaltaista tapaustutkimusta ehdotetaan tehtäväksi jatkotutkimuksena siinä vaiheessa, kun riittävä määrä lähtöaineistoa kattavan tutkimuksen tekemiseen on saatavilla.
Description
Supervisor
Viitanen, Kauko
Thesis advisor
Falkenbach, Heidi
Koponen, Seppo
Keywords
mortgage lending value, kiinnitysluottoarvo, market value, MLV, pfandbrief, markkina-arvo, financing, rahoitus, valuation, kiinteistöarviointi
Other note
Citation