The impact of property tax valuation reform on investment demand for commercial real estate

Abstract

The thesis examines the impact of the property tax valuation reform in Finland on investment demand for commercial real estate. At the core of the reform is a transition to a market-based valuation system, which may significantly alter the level and distribution of the tax burden, particularly for commercial properties. The study investigates how the reform affects investor behavior, investment decisions, and return requirements.

The methodological approach combines legal and economic analysis, applying a law and economics framework that integrates property tax legislation with its economic implications. The regulatory framework is analyzed both nationally and through comparative evaluation of international property tax models. The empirical section explores market data such as yield developments and transaction volumes in the Finnish commercial property market.

The findings indicate that the reform may reduce investor interest in properties where taxable values significantly diverge from market values, increase regional disparities, and influence the dynamics of the real estate market. At the same time, the effects of the reform vary substantially depending on the property’s use, location, and rental yield. The study highlights the risk that higher tax burdens may redirect investment flows away from commercial real estate and encourage property owners to change the use of premises or underinvest in buildings. Structural changes to property taxation should therefore be assessed not only in terms of fiscal outcomes but also from the perspectives of investment efficiency, market neutrality, and legal predictability.

Tutkielmassa tarkastalleen Suomessa kiinteistöverotuksen arvostamisuudistuksen vaikutuksia liikekiinteistöihin kohdistuvaan sijoituskysyntään. Uudistuksen keskiössä on siirtyminen markkinaehtoiseen verotusarvoon perustuvaan järjestelmään, joka erityisesti kaupallisten kiinteistöjen osalta voi muuttaa merkittävästi verorasituksen tasoa ja jakautumista. Tutkimuksessa selvitetään miten uudistus vaikuttaa sijoittajien käyttäytymiseen, investoinipäätöksiin ja tuottovaatimuksiin.

Tutkimusmetodina käytetään oikeustaloustieteellistä lähestymistapaa, jossa yhdistetään oikeudellinen analyysi kiinteistöverolainsäädännöstä taloudellisiin vaikutusmekanismeihin. Lainsäädäntöä tarkastellaan sekä kansallisesti että vertailemalla kansainvälisesti muiden maiden veromalleja. Empiirisessä osiossa tutkitaan markkinadataa, kuten tuottokehitystä ja transaktiovolyymejä Suomen markkinassa.

Tulokset osoittavat, että uudistus voi heikentää sijoittajien kiinnostusta kiinteistöihin, joissa verotusarvot eroavat selkeästi markkina-arvoista, lisätä alueellista eriytymistä ja vaikuttaa kiinteistömarkkinoiden dynamiikkaan. Samalla veromuutoksen vaikutukset vaihtelevat huomattavasti kiinteistöjen käyttötarkoituksen, sijainnin ja vuokratuoton mukaan. Tutkimuksessa tuodaan esiin riski siitä, että verotuksen kiristyminen ohjaa investointivirtoja pois liikekiinteistöistä ja kannustaa omistajia esimerkiksi tilojen käyttötarkoituksen muutoksiin ja rakennusten ali-investointiin. Kiinteistöverotuksen rakenteelliset muutokset tulisi siten arvioida myös investointien tehokkuuden, markkinaneutraalisuuden ja verotuksellisen ennakoitavuuden näkökulmasta.

Avhandlingen undersöker effekterna av reformen av fastighetsbeskattningens värderingssystem i Finland på investerings­efterfrågan i kommersiella fastigheter. I centrum för reformen står en övergång till ett marknadsbaserat värderingssystem, vilket kan förändra såväl nivån som fördelningen av skattebördan avsevärt, särskilt för affärsfastigheter. Studien analyserar hur reformen påverkar investerarbeteende, investeringsbeslut och avkastningskrav.

Den metodologiska ansatsen kombinerar juridisk och ekonomisk analys och tillämpar ett rättsekonomiskt ramverk där fastighetsbeskattningens rättsliga regler sätts i relation till dess ekonomiska konsekvenser. Den rättsliga regleringen analyseras både nationellt och genom jämförande utvärdering av internationella modeller för fastighetsbeskattning. Den empiriska delen granskar marknadsdata såsom avkastningsutveckling och transaktionsvolymer på den finländska marknaden för kommersiella fastigheter.

Resultaten visar att reformen kan minska investeringsintresset för fastigheter där beskattningsvärdena tydligt avviker från marknadsvärdena, öka regionala skillnader och påverka dynamiken på fastighetsmarknaden. Reformens effekter varierar samtidigt i hög grad beroende på fastighetens användningsändamål, geografiska läge och hyresavkastning. Studien lyfter fram risken att en ökad skattebörda kan omdirigera investeringsflöden bort från kommersiella fastigheter samt uppmuntra fastighetsägare att ändra lokalers användningssyfte eller att underinvestera i byggnader. Strukturella förändringar i fastighetsbeskattningen bör därför bedömas inte enbart utifrån sina statsfinansiella effekter, utan även med hänsyn till investerings­effektivitet, marknadsneutralitet och rättslig förutsebarhet.