aalto1 untyped-item.component.html
The Villa on Friedrichstraße - Local Density Externalities and Housing Prices in the Helsinki Metropolitan Area
Loading...
URL
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
School of Engineering |
Master's thesis
Unless otherwise stated, all rights belong to the author. You may download, display and print this publication for Your own personal use. Commercial use is prohibited.
Authors
Date
Department
Major/Subject
Mcode
Language
en
Pages
68
Series
Abstract
Urban density is a central issue in both urban economics and urban planning. While agglomeration benefits of cities are well documented at metropolitan scales, less is known about how density operating at very local spatial scales is capitalized into housing prices. This thesis examines the relationship between residential density and housing prices in the Helsinki Metropolitan Area, explicitly distinguishing between lot-level, block-level (0–100 m), and neighborhood-level (0–1000 m) density measures.
The empirical analysis is based on transaction data covering 135,000 apartment sales between 2011 and 2025, combined with open high-resolution spatial data on buildings, land use, accessibility, and population. Using these data, I estimate hedonic price models with local fixed effects. Three main findings emerge. First, block-level density is systematically associated with small negative price effects: the estimated price elasticity is approximately -0.03 (0.01). Second, lot-level density has no statistically significant effect on the prices of apartments located on the same lot. Third, the relationship between neighborhood-level density and prices is non-monotonic. In moderately dense environments, additional development is associated with higher prices, whereas in low-density areas the relationship is negative.
To interpret these findings, the thesis develops a local spatial equilibrium model in which building density generates both block-level negative externalities and potentially positive neighborhood-level effects. The negative effects may arise from, for example, diminished views and loss of green space, whereas the positive effects may result from better services enabled by a larger local population.
The results suggest that density regulation constrains housing supply in high-demand areas and may generate welfare losses. The spillover costs of additional development appear relatively small and concentrated in the immediate vicinity of new construction. In low-demand areas, however, negative externalities may be substantial relative to the direct benefits of development. Overall, the findings call into question the desirability of regulating the quantity of development as such and suggest that regulation should instead focus primarily on the externalities generated by development.
Kaupunkien tiiveys on keskeinen kysymys sekä kaupunkitaloustieteessä että kaupunkisuunnittelussa. Vaikka kasautumishyötyjä on tutkittu laajasti metropolialueiden tasolla, tiiviyden paikallisia vaikutuksia tunnetaan huonommin. Tässä diplomityössä tarkastellaan rakennustehokkuuden ja asuntojen hintojen välistä yhteyttä Helsingin seudulla erityisesti rakentamisen paikallisten ulkoisvaikutusten näkökulmasta. Analyysissa tiiveyttä tarkastellaan erikseen tontti-, kortteli- (0–100 m) ja kaupunginosatasolla (0–1000 m).
Empiirinen analyysi perustuu 135 000 asuntokauppaa käsittävään aineistoon vuosilta 2011–2025 sekä rakennuskantaa, maankäyttöä, saavutettavuutta ja väestöä koskevaan avoimeen paikkatietoon. Aineiston avulla estimoidaan hedoninen hintamalli hyödyntäen paikallisia kiinteitä vaikutuksia. Tuloksissa erottuu kolme seikkaa. Ensiksi, korttelitason tehokkuus on systemaattisesti yhteydessä hieman alempiin: estimoitu hintajousto on noin -0,03 (0,01). Toiseksi, tonttitehokkuuden vaikutus samalla tontilla olevien asuntojen hintoihin ei ole tilastollisesti merkitsevä. Kolmanneksi kaupunginosatason aluetehokkuuden ja hintojen välinen yhteys ei ole monotoninen. Keskitiiviissä ympäristöissä lisärakentaminen liittyy korkeampiin hintoihin, mutta väljästi rakennetuilla alueilla yhteys on negatiivinen.
Tulosten tulkitsemiseksi kehitetään alueellinen tasapainomalli, jossa rakennustehokkuus synnyttää samanaikaisesti sekä korttelitason ulkoishaittoja että mahdollisesti kaupunginosatason hyötyjä. Haitat voivat liittyä esimerkiksi näkymien heikkenemiseen ja viheralueiden vähenemiseen, kun taas hyödyt voivat syntyä suuremman asukasmäärän mahdollistamista paremmista palveluista.
Tulokset viittaavat siihen, että rakennusoikeuden sääntely rajoittaa asuntojen tarjontaa korkean kysynnän alueilla ja voi synnyttää hyvinvointitappioita. Lisärakentamisen ulkoishaitat näyttävät olevan suhteellisen pieniä ja rajoittuvan rakentamisen välittömään läheisyyteen. Heikon kysynnän alueilla negatiiviset ulkoisvaikutukset voivat kuitenkin olla rakentamisen suoriin hyötyihin nähden merkittäviä. Tulokset asettavat kyseenalaiseksi rakentamisen määrään perustuvan sääntelyn tarkoituksenmukaisuuden ja viittaavat siihen, että sääntelyn tulisi kohdistua ensisijaisesti rakentamisen todellisiin ulkoisvaikutuksiin.