Site value of a public building

Abstract

Services are divided into public and private sector services. While public services are maintained by the general government, the state or the church; private services are mainly organised by companies. Recent economic challenges have forced the public sector to look for new solutions in service production, including both public and private services. For example, while certain services were traditionally offered by the public sector, an increasing amount of services are today outsourced to the private sector.

Generally, in the local detailed plan, public building sites are reserved for buildings which have a public service function. However, for the above-mentioned reasons, the building can also be in private use. This research aims to examine the factors determining the value of public building sites. Beyond, this study is based on an inventory of property transactions made in Finland during the years 200 1-2005. Public building sites differ from other public sites, such as parks or streets in permitted building volumes. A typical characteristic of public building sites is that permitted building volumes is oversized. While making the inventory, the following factors were surveyed: adequateness of transactions, zoning details, practical use of sites, realisation of buildings, and possible commencements of proceedings related to changes in the local detailed planning process. The information gathered and processed through the inventory process was used in determining the price model.

The legal compulsion to value public building sites is very similar to the valuation of other building sites. Assessing the value of a site is particularly important regarding sales or property taxation. In addition to voluntary sales, municipalities also have the right to expropriate private property, which helps them to develop their services. The valuation of the public building sites is a complex process, because the valued seldom has either quantifiable or otherwise adequate comparable sales data. This research clarifies the theoretical and practical issues in the field of valuation of public building sites.

Palvelut jaetaan julkisiin ja yksityisiin palveluihin; julkisia ylläpitää julkisyhteisö eli kunta, valtio tai seurakunta. Yksityisiä palveluita järjestävät yleensä liikeperiaatteella toimivat yritykset. Julkisen sektorin taloudelliset haasteet ovat viime aikoina pakottaneet etsimään uusia ratkaisuja palvelutuotannossa ja julkiset ja yksityiset palvelut ovat sen myötä osin sekoittuneet. Tästä esimerkkinä ovat mm. erilaiset ostopalvelusopimukset, jolloin julkiseksi aiemmin miellettyä palvelua tuotetaan yksityisenä liiketoimintana.

Yleisen rakennuksen tontti on asemakaavassa varattu rakennuksille, joilla on julkinen palvelutehtävä. Edellä mainituista syistä rakennus voi kuitenkin olla myös yksityisessä käytössä. Työssä tutkitaan yleisen rakennuksen tontin arvon muodostumista inventoimalla vuosina 2001- 2005 Suomessa tehtyjä yleisen rakennusten tonttien kauppoja. Yleisen rakennuksen tontti eroaa muusta yleisestä alueesta siinä, että sille on määrätty rakennusoikeutta. Erityispiirteenä on usein rakennusoikeuden ylimitoitus. Inventoinnissa selvitettiin mm. kauppojen edustavuutta tutkimalla kaavatietoja, tontin todellista käyttötarkoitusta, rakentamista ja mahdollista kaavamuutoksen vireilläoloa. Inventoinnin kautta saatua informaatiota käytettiin hintamallin muodostamisessa.

Yleisen rakennuksen tontteja arvioidaan samoista syistä kuin tontteja yleensäkin; jotta saadaan selville tontin arvo mm. kaupantekoa tai kiinteistöverotusta varten. Vapaaehtoisten kauppojen lisäksi kyseeseen tulevat myös kaavan toteuttamiseksi tehtävät lain mahdollistamat lunastustoimitukset, joiden avulla kunnat voivat kehittää palveluitaan. Yleisen rakennuksen tontin arviointi ei ole yksinkertaista, sillä arvioijan käytettävissä on vain harvoin märältään riittävää ja edustavaa Y-tonttien vertailukauppa-aineistoa. Tutkimus selvittää osaltaan arvioinnin teoreettista ja käytännöllistä kenttää.