Interest rate in productive value method of forest real estates

Abstract

Arvioitaessa metsäkiinteistöjä tuottoarvomenetelmällä arvioinnin keskeisen ongelman muodostaa pääoman tuottovaatimusta ilmaisevan diskonttausprosentin valinta. Vaikeaksi diskonttausprosentin valinnan tekee puuston iästä riippuva odotettavissa olevien hakkuutuottojen ajallinen hajanaisuus eri arviointikohteissa. Vanhoista runsaspuustoisista metsistä odotetaan tuloa jo lähiaikoina, mutta nuorista taimikoista vasta vuosikymmenten päästä. Tutkimuksessa selvitettiin tulonodotusten aikajänteen näkökulmasta markkinahintojen ja tuotto-odotusten perusteella muodostuvaa tuottoa sijoitetulle pääomalle.

Tutkimusaineistona käytettiin Oulun läänissä 1995 tehtyjä metsäkiinteistö- ja määräalakauppoja. Aineiston perusteella selvitettiin metsäsijoituksissa muodostunutta pääoman tuottoa. Metsästä odotettavat tulonodotussarjat ratkaistiin tavoitehakkuu- ja nykyarvolaskelmilla. Tuotto selvitettiin metsäkiinteistöjen puuston määrän funktiona. Tutkimusaineiston perusteella määritettiin puuston tilavuuden mukaan luokiteltujen metsäkauppojen pääoman vuotuiset tuottoprosentit sisäisen korkokannan menetelmän avulla. Tuloksina saatiin sisäiset korot puustotilavuudeltaan vaihteleville metsille: alle 40 m[3]/ha luokassa 4 %, 40-80 m[3]/ha luokassa 5 % ja yli 80 m[3]/ha luokassa 6 %. Koko aineiston sisäiseksi koroksi saatiin 5%.

Metsäkiinteistön arvioinnin kannalta tärkein havainto oli sisäisen koron muuttuminen puuston tilavuuden (m[3]/ha) funktiona. Täten myös tuottoarvomenetelmän diskonttauskorossa tulisi ottaa huomioon odotettavissa olevien tulonodotussarjojen ajallinen jakauma pyrittäessä käypään arvoon. Mitä enemmän arvioitavan kiinteistön metsissä on vanhaa lähiaikoina realisoitavissa olevaa puustoa, niin sitä korkeampi diskonttauskorko tulisi valita. Nuorta metsää arvioitaessa tulisi käyttää vastaavasti hieman alhaisempaa diskonttauskorkoa.