Reuse of buildings and their parts in single-storey steel buildings – economic view
Loading...
URL
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Insinööritieteiden korkeakoulu |
Master's thesis
Unless otherwise stated, all rights belong to the author. You may download, display and print this publication for Your own personal use. Commercial use is prohibited.
Authors
Date
2019-05-06
Department
Major/Subject
Mcode
Degree programme
Master's Programme in Real Estate Economics (REC)
Language
en
Pages
47 +2
Series
Abstract
Construction industry consumes lot of raw materials and produces great amount of waste. To reduce its impact on the environment, reuse of building parts can be seen as a one potential solution. At the moment, reuse of building parts is not a widespread practice in the construction industry. This study investigates the economic feasibility of design for deconstruction (DfD) and reuse of building parts compared to the current practice of not DfD and recycling/landfilling in case of commercial single-storey steel structure building. Feasibility is viewed from the investor’s point of view. Design for deconstruction, means designing buildings so, that their disassembly is convenient and can be done without damage. Deconstruction instead of demolition gives an opportunity for reuse of building parts. Theoretical part of the thesis is about the DfD, reuse and valuation in the real estate industry. Scientific articles, publications and real-life examples about DfD and reuse are put together to form a general understanding about the topic. In the empiric part, discounted cash flow (DCF) method was utilised to evaluate the economic feasibility of DfD in case of commercial steel structure building. Evaluation was done by comparing traditional and DfD building in two calculations. In the first calculation it was assumed that the building stays in its current use and in the second calculation the building will be either demolished in case of traditional building or deconstructed in case of DfD building. The net present values in the first calculation were positive, ca. €148K for the traditional building and €88K for the DfD building i.e. the traditional building performed better. The DfD building should have ca. 4% higher average rent or 0,35 percentage unit lower yield to provide similar value as the traditional building. In the second calculation the discounted residual values were negative, ca. -€98K for the traditional building and ca. -€47K for DfD building. With the base parameters the current practice of not DfD was found to be better option from the economic point of view. Even though the results with base parameters favoured the current practice of non-DfD and recycling, there is potential for DfD and reuse with some changes in the most important parameters at least when the building is thought to be in its place for a short-term. In longer-term the economic feasibility of DfD becomes more challenging. However, there is lot of uncertainty related to the most important parameters so the results should be viewed carefully.Rakennusala käyttää paljon raaka-aineita ja tuottaa runsaasti jätettä, mikä puolestaan kuluttaa ympäristöä. Ympäristövaikutusten vähentämiseksi rakennusosien uudelleenkäyttöä voidaan pitää yhtenä mahdollisena ratkaisuna. Rakennusosien uudelleenkäyttö ei kuitenkaan tällä hetkellä ole yleinen käytäntö rakennusalalla. Tutkimuksessa tarkastellaan kaupallisen yksikerroksisen teräsrunkoisen rakennuksen suunnittelua purettavaksi ja rakennusosien uudelleenkäytön taloudellista kannattavuutta sijoittajan näkökulmasta. Vertauskohtana toimii nykyinen käytäntö, jossa purkamista ei suunnitella ja rakennusosat kierrätetään tai viedään kaatopaikalle. Suunniteltu purettavaksi (englanniksi Design for Deconstruction, DfD) tarkoittaa rakennusten suunnittelua niin, että niiden purkaminen on kätevää ja se voidaan tehdä vahingoittamatta rakennusosia. Valikoiva purku tuhoavan purun sijaan antaa mahdollisuuden rakennusosien uudelleenkäyttöön. Tutkimuksen teoreettisessa osassa käsitellään rakennusten suunnittelua purettavaksi, uudelleenkäyttöä ja kiinteistöjen arviointia. Tieteelliset artikkelit, julkaisut ja todelliset esimerkit DfD:stä ja uudelleenkäytöstä kootaan yhteen, jolla luodaan yleiskäsitys aiheesta. Empiirisessä osassa diskontattua kassavirtamenetelmää (DCF) hyödynnettiin DfD:n taloudellisen kannattavuuden arvioimiseksi kaupalliselle teräshallirakennukselle. Arviointi tehtiin vertailemalla perinteistä ja DfD-rakennusta kahdessa laskelmassa. Ensimmäisessä laskelmassa oletettiin, että rakennukset pysyvät nykyisessä käytössään ja toisessa laskelmassa, että rakennus joko puretaan tuhoavasti perinteisen rakennuksen osalta tai puretaan valikoidusti DfD-rakennuksen osalta. Ensimmäisen laskelman nettonykyarvot olivat positiivisia molemmille tapauksille, n. €148T perinteiselle rakennukselle ja n. €88T DfD-rakennukselle tarkoittaen että, perinteinen rakennus oli kannattavampi. DfD-rakennuksella pitäisi olla n. 4% korkeampi keskivuokra tai 0,35 prosenttiyksikköä matalampi tuottovaatimus, jotta se olisi yhtä kannattava kuin perinteinen rakennus. Toisessa laskelmassa diskontatut jäännösarvot olivat negatiivisia n.-€98T perinteiselle rakennukselle ja n. -€47T DfD-rakennukselle. Taloudellisesta näkökulmasta tarkasteltuna nykykäytäntö, jossa purkamista ei suunnitella, todettiin paremmaksi vaihtoehdoksi perusparametreilla. Vaikka tässä tarkastelussa perusparametreilla saadut tulokset suosivatkin nykyistä käytäntöä, jossa rakennusta ei suunnitella purettavaksi ja osat kierrätetään, DfD:llä ja osien uudelleenkäytöllä on potentiaalia lyhyellä aikavälillä pienillä muutoksilla tärkeimpiin parametreihin. Pidemmällä aikavälillä DfD:n taloudellinen kannattavuus tulee haastavammaksi. Toisaalta tärkeimpiin parametreihin liittyy paljon epävarmuutta, joten tuloksiin on suhtauduttava varauksella.Description
Supervisor
Junnila, SeppoThesis advisor
Kesti, JyrkiKeywords
reuse, design for deconstruction, circular economy, feasibility calculation, DCF