Determinants of debt decisions in real estate projects - an exploratory study of Northern European capital markets
No Thumbnail Available
URL
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
School of Business |
Master's thesis
Authors
Date
2021
Department
Major/Subject
Mcode
Degree programme
Finance
Language
en
Pages
75+2
Series
Abstract
The debt market for real estate projects has been changing in recent years. Local banks have provided debt financing for real estate projects in Northern Europe, but recently, local banks have been limiting financing for several reasons. The main reason is increased bank regulation. For this, the market has started to provide complementary solutions for decreased bank financing. The most relevant ones are insurance companies, wealth management companies, publicly-owned, policy-driven banks, bonds, and international banks. Even if the real estate finance market and project finance market are an essential part of the global financial market, there is only little academic literature about these topics. This exploratory study structures and analyzes existing academic understanding of debt decisions in real estate projects. In this study, general corporate finance literature about financing decisions is reviewed from the view of real estate debt decisions. After that, relevant parts of real estate finance and project finance literature are reviewed. Additionally, the regulation affecting financing decisions is considered. By analyzing existing literature, a theoretical framework is constructed to describe debt decisions of real estate projects. By qualitative interview study, determinants of debt decisions are tested in Northern Europe, and results are compared to the framework of existing literature. In the interviews, six real estate project financiers present the determinants of their financing decisions. Additionally, a real estate financing advisor and real estate project owner were interviewed to see if financiers’ views respected the wider market view and how financiers’ and counterparties’ views differ. Many unique attributes of financing real estate projects were found through literature review and interviews. The following attributes seemed to result in uniques financing decision determinants when compared to corporate finance: the importance of collateral value, the accumulative need of capital, information asymmetries of real estate projects, difficulty forecasting the projects and optimism in budgeting, and project companies separation from corporates.Kiinteistöprojektien velkamarkkina on ollut murroksessa viime vuosina. Kiinteistöprojektien velkarahoitus ovat Pohjois-Euroopassa tarjonneet paikalliset pankit, mutta erinäisistä syistä pankit ovat rajoittaneet rahoituksen antoa merkittävästi. Keskeisin syy on kiristynyt pankkiregulaatio. Markkinaan on tullut tilalle pankkeja korvaavia rahoitusvaihtoehtoja. Näistä keskeisimmät ovat vakuutusyhtiöt, varainhoitoyhtiöt, valtio-omisteiset, kestävää kehitystä tukevat pankit, joukkovelkakirjalainarahoitus sekä kansainväliset pankit. Vaikka kiinteistörahoitusmarkkina sekä projektirahoitusmarkkina ovat merkittävä osa globaalia rahoitusmarkkinaa, niistä on melko vähän akateemista tutkimusta. Tämä eksploratiivinen tutkimus jäsentelee ja analysoi akateemista ymmärrystä kiinteistöprojektien rahoituspäätöksistä. Tutkimuksessa käydään läpi ensin yleinen akateeminen kirjallisuus rahoituspäätöksistä, jonka jälkeen käydään läpi relevantti osuus projektirahoitus- ja kiinteistörahoituskirjallisuudesta. Lisäksi rahoituspäätöksiin vaikuttava regulaatio otetaan huomioon. Olemassa olevaa kirjallisuutta analysoiden voidaan tehdä teoreettinen viitekehys, joka selittää kiinteistöprojektien velkarahoituspäätöksiä. Kvalitatiivisen haastattelututkimuksen avulla testataan velkapäätösten perusteita. Näitä tuloksia peilataan nykyisen kirjallisuuden pohjalta tehtyyn viitekehykseen. Haastatteluissa kuusi kiinteistöprojektirahoittajaa esittävät rahoituspäätöstensä perusteita, jonka lisäksi haastateltiin kiinteistörahoituksenneuvonantaja sekä kiinteistöprojektien omistaja. Näin nähdään, vastaavatko rahoittajien perustelut markkinakäytäntöjä laajemmin ja miten rahoittajien ja vastapuolen näkemykset eroavat toisistaan. Haastattelujen avulla löydettiin useita rahoituspäätöksiin vaikuttavia attribuutteja, jotka ovat erityisiä kiinteistöprojektirahoituksessa. Erityisesti kiinteistön vakuusarvon tärkeys, pääoman vaiheittain kertyvä tarve, informaation epäsymmetria kiinteistökehityshankkeissa, projektien vaikea ennustettavuus ja budjettien optimismi sekä projektiyhtiön eriyttäminen velkapäätöksiin eri tavalla kuin perinteisessä yritysrahoituksessa.Description
Thesis advisor
Rantapuska, EliasKeywords
real estate finance, project finance, financing decisions, debt market