The effects of technical adjustability to the valuation of commercial real estate
No Thumbnail Available
URL
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Insinööritieteiden korkeakoulu |
Master's thesis
Authors
Date
2020-08-17
Department
Major/Subject
Mcode
Degree programme
Master's Programme in Real Estate Economics (REC)
Language
en
Pages
54 + 1
Series
Abstract
The constantly evolving corporate and business world requires premises that are flexible and able to adjust. At the same time buildings are built based on the first purpose of use for dozens or even for hundreds of years life. As the purpose of use changes, there is almost always a need for rearrangements such as changing the layout. Technical adjustability is one option to ease this transition. In this study, technical adjustability is described as a possibility to adapt premises easily and with little effort and resources. With technical adjustability, foreseeing the future needs would be easier and thus it would save time, money, materials and effort in the future. There is only little research done concerning technical adjustability and previously it has focused mainly on office premises. This study’s scope includes all commercial premises, i.e. retail premises, office premises, hotels and logistics premises. There is limited information regarding effects of technical adjustability to the value of real estate. Six real estate experts were interviewed for this qualitative research regarding their views on the effects of technical adjustability on the value of commercial real estate. The subject was delved into by utilizing themed interviews and the results were mostly unanimous regardless of the backgrounds or current work descriptions. The results indicate that all the interviewees were of same opinion that technical adjustability is a positive matter and that it will continue to strengthen its popularity in the future. There is a clear urge to build adjustable premises, however they are seen as costly. Preparing for technical adjustability causes additional costs in the planning and construction phases, which will not be directly reimbursed once the property is sold. This is because in valuation technical adjustability is not seen to affect the value of real estate. For it to be included in valuation, there should be clear global standards. The results highlighted that technical adjustability could have an impact on the value of commercial property in the future, as long as utilizing the technical adjustability would be possible soon after the sale, a maximum of five years after. It should also be noted that compared to other flexibility matters of commercial real estate, such as lease agreement options, technical adjustability is seen as a better choice, as it benefits the owner more.Alati muuttuvassa yritys- ja liikemaailmassa vaaditaan kehittyviä ja muutautumiskelpoisia tiloja. Samaan aikaan liikekiinteistöjä rakennetaan kymmenien ja jopa satojen vuosien eliniän odotuksilla ensimmäisen käyttötarkoituksen mukaisesti. Käyttötarkoituksen muuttuessa vaaditaan lähes aina uudelleenjärjestelyjä, kuten tilaohjelman muuttamista. Tämän helpottamiseksi yksi ratkaisu on tekninen muuntojousto. Tekninen muuntojousto kuvataan tässä tutkimuksessa mahdollisuutena muokata tiloja helposti, vaivattomasti ja pienillä resursseilla. Sillä voisi mahdollistaa tulevaisuuden tarpeiden paremman ennakoinnin ja täten säästää aikaa, rahaa, materiaaleja ja vaivaa tulevaisuudessa. Teknistä muuntojoustoa on tutkittu vasta vähän ja tutkimus on painottunut pääosin toimistokiinteistöihin. Tässä tutkimuksessa paneudutaan liikekiinteistöihin kokonaisuutena. Toimistokiinteistöjen lisäksi se sisältää liiketilat, hotellit ja logistiikkatilat. Teknisen muuntojouston vaikutuksista kiinteistön arvoon löytyy vain vähän aiempaa tutkimustietoa. Tässä kvalitatiivisessa tutkimuksessa haastateltiin kuutta kiinteistöalan asiantuntijaa ja selvitettiin heidän näkemyksiään teknisen muuntojouston vaikutuksista liikekiinteistön arvoon. Teemahaastatteluiden avulla pureuduttiin aiheeseen. Tutkimustulokset olivat samansuuntaisia työtaustasta ja nykyisestä työnkuvasta riippumatta. Tutkimuksen tulokset osoittavat, että kaikki haastateltavat olivat samaa mieltä siitä, että tekninen muuntojousto on myönteinen asia, ja se tulee kasvattamaan suosiotaan entisestään tulevaisuudessa. Muuntojoustavia tiloja haluttaisiin rakentaa, mutta kynnyskysymykseksi nousevat kustannukset. Varautuminen tulevaan muuntojoustoon aiheuttaa suunnittelu- ja rakennusvaiheessa lisäkuluja, joita ei saada suoraan kiinteistön myynnin yhteydessä takaisin. Arvioinnissa tätä ei huomioida, joten siksi muuntojoustolla ei ole vaikutusta suoranaisesti liikekiinteistön arvoon. Tekninen muuntojousto voitaisiin huomioida arvioinnissa, jos sille olisi globaalit selkeät standardit. Tuloksissa korostui, että tekninen muuntojousto voisi vaikuttaa liikekiinteistön arvoon tulevaisuudessa, kunhan muuntojouston käyttöönotto olisi mahdollista lyhyellä aikaikkunalla, maksimissaan viisi vuotta oston jälkeen. Huomioitavaa on myös se, että verrattuna muihin liikekiinteistöihin liittyviin joustaviin vaihtoehtoihin, kuten vuokrasopimusoptioihin, tekninen muuntojousto nähdään parempana vaihtoehtona, koska se hyödyttää omistajaa enemmän.Description
Supervisor
Junnila, SeppoThesis advisor
Lempinen, MikkoKeywords
technical adjustability, flexibility, value formation, commercial real estate, property valuation