Pricing of real estate investment trust bonds
No Thumbnail Available
URL
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Insinööritieteiden korkeakoulu |
Master's thesis
Authors
Date
2020-08-17
Department
Major/Subject
Mcode
Degree programme
Master's Programme in Real Estate Economics (REC)
Language
en
Pages
56+2
Series
Abstract
This study aims to examine the variables affecting corporate bond pricing by focusing on the real estate industry. The study analyses how much the variables are explaining the real estate investment trust (REIT) corporate bond pricing in terms of yield spreads. The REIT bond yield spread is defined as a difference between the quarterly observed yield in the secondary market for the specific bond and a comparable Treasury bond yield between 2015 and 2019. The study focuses on reviewing the different bond pricing methods and the relevant specific features that are commonly used to examine the bond yield spreads. The differences between the models studying yield spreads are compared and the challenges presented. The set of selected variables is derived from the bond pricing theory review. As the study aims to particularly examine the REIT corporate bond pricing, the characteristics of REIT market, REIT financing and REIT bond issuances are carefully explored. The data used in the empirical analysis was obtained and combined from three different databases. Ordinary least squares (OLS) regression framework was used to examine the observed REIT bond yield spreads. To be able to tell which factors are explaining the REIT bond prices, the results from four different multiple regression models were analysed. Also, the fixed effects models for the real estate sector and credit ratings were constructed. Empirical analysis for the REIT bond pricing provided insight that macroeconomic, financial market, REIT level and bond level variables affect to yield spreads. The explanatory degrees of the variables vary slightly between the four multiple regression models. Also, it was observed that some part of the yield spread remains unexplained. The constructed fixed effect model for real estate sector estimated the sub-industry effects by using diversified REIT as a base group. All sectors, except specialty REITs, were found to have a negative effect to bond yield spreads. Higher leverage ratios had a positive effect on yield spreads. Also, the REIT bond issue-specific variables were found to affect the bond pricing. Both, the dummy variable for bond credit rating, indicating if the bond belongs to high-yield class, and the lower credit rating itself were found to have a positive effect to yield spreads.Työn tavoitteena on tutkia joukkolainojen hinnoitteluun vaikuttavia muuttujia keskittyen analysoimaan kiinteistörahastojen (REIT) liikkeelle laskemia joukkolainoja. Työ selvittää, kuinka paljon kyseiset muuttujat selittävät REIT joukkolainojen hinnoittelua tuottoerojen perusteella. REIT joukkolainojen tuottoero on määritelty kvartaaleittain havaittujen jälkimarkkinoiden tuoton sekä vertailukelpoisten valtion joukkolainojen tuoton erotuksena vuosina 2015-2019. Työ keskittyy yleisesti joukkolainojen tuottoerojen tutkimisessa käytettyihin hinnoittelumenetelmiin ja niiden erityispiirteiden tarkasteluun. Tuottoeroja tutkivia hinnoittelumenetelmiä verrataan toisiinsa sekä niihin liittyvät haasteet kuvataan. Valittujen muuttujien joukko on johdettu joukkolainojen hinnoitteluun liittyvästä teoriakatsauksesta. Kiinteistörahastojen markkinoihin, rahoitukseen sekä joukkolainojen liikkeellelaskuun perehdytään huolella, sillä tutkimuksen tavoitteena on erityisesti tutkia REIT joukkolainojen hinnoittelua. Data, jota käytetään työn empiirisessä analyysissä, on yhdistelty kolmesta eri tietokannasta. Havaittujen REIT joukkolainojen tuottoerot on analysoitu käyttäen pienimmän neliösumman menetelmää (PNS, eng. OLS). Esitetyt tulokset ovat neljästä eri usean selittäjän regressioanalyysistä. Lisäksi erot sekä eri kiinteistösektorien että luottoluokitusten välillä on tutkittu kiinteiden vaikutusten mallilla. Empiirisen analyysin tuloksena todettiin, että rahoitusmarkkinat, REIT ominaisuudet sekä joukkolainan piirteet vaikuttavat REIT joukkolainojen tuottoeroon. Muuttujien selitysasteet eroavat hiukan neljän eri regressiomallin välillä. Luotujen regressiomallien tulosten perusteella voidaan myös havaita, että osa tuottoerosta jää selittämättä. Eri kiinteistösektorien vaikutusta tutkittiin kiinteiden vaikutusten mallilla, jossa perusryhmänä toimi useisiin kiinteistösektoireihin sijoittavat kiinteistörahastot. Useiden muiden kiinteistösektorien huomattiin vaikuttavan negatiivisesti tuottoeroon. Yhtiön korkeamman lainoitusasteen huomattiin vaikuttavan positiivisesti tuottoeroon. Myös joukkolainan piirteiden havaittiin vaikuttavan hinnoitteluun. Luottoluokituksen näennäismuuttuja, joka osoittaa kuuluuko joukkolaina korkean tuoton luokkaan, ja matalampi luottoluokitus vaikuttavat positiivisesti tuottoeroon.Description
Supervisor
Falkenbach, HeidiThesis advisor
Ibrahim, IslamKeywords
bond pricing, real estate investment trust, REIT, real estate finance