The capitalization of municipal income taxes on house prices

No Thumbnail Available
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
School of Business | Master's thesis
Date
2021
Major/Subject
Mcode
Degree programme
Finance
Language
en
Pages
49 + 6
Series
Abstract
Finnish municipalities have relatively high level of independence in setting their tax rates, and differences between neighboring municipalities can be significant. In theory, the present value of tax savings in a low-tax area versus high-tax area should be perfectly capitalized on house prices. Any deviation from this would be a sign of market mispricing. This thesis is the first to study the capitalization effect in Finland. It also contributes to the existing literature with one of the most high-quality datasets used. Furthermore, I can to some extent mitigate the issue of differences in public service quality, which reduces the validity of several earlier studies. My empirical design is based on spatial differencing. The main identification strategy utilizes the areas nearby municipal borderlines and differencing the closest matching dwelling features across the border. This makes it possible to control for the location of the dwelling robustly and with little assumptions. I conduct several robustness checks, including subsets of municipalities, dwelling types and price classes. Methodologically, I further test the effect with border fixed effects and a gradient boosting pricing model, as well as a distorted placebo dataset. I argue that municipal income taxes are undercapitalized on house prices. My preferred estimate is that around half of the tax differences are capitalized with an appropriate discount rate. However, there is variation in the level of capitalization between municipalities, dwelling types and dwelling price classes. I find that the most expensive dwellings in expensive regions drive the observed capitalization, whereas in less expensive dwellings the capitalization is close to zero. The results suggest that motivation and skill are required from the house buyers to exploit the tax differences.

Suomalaiset kunnat voivat verrattain itsenäisesti päättää kunnallisverostaan, ja erot myös naapurikuntien välillä voivat olla merkittäviä. Teoriassa korkean ja matalan verotuksen alueiden alueilla sijaitsevien asuntojen vuotuisten verojen nykyarvojen tulisi kapitalisoitua täysin asuntojen hintoihin. Tästä havaitut poikkeamat kertovat markkinoiden hinnoitteluvirheestä. Tässä tutkielmassa tutkitaan ensimmäistä kertaa kunnallisverojen kapitalisoitumista Suomessa. Tutkimus kontribuoi aiheesta nykyisin olemassa olevaan tutkimukseen myös käytettävän datan määrän ja laadun merkittävällä parantamisella. Tämän lisäksi tutkimuksessa huomioidaan julkisten palveluiden laatuun, joka heikentää monien aiempien tutkimusten luotettavuutta. Empiirinen strategiani perustuu spatial differencing -menetelmään. Strategiassa hyödynnetään kuntarajojen lähellä sijaitsevia asuntoja, muodostaen lähellä toisistaan sijaitsevista asunnoista pareja ja tutkimalla parien ominaisuuksien erotuksia. Tämä mahdollistaa sijainnin hintavaikutuksen kontrolloinnin luotettavasti ja vähäisin oletuksin. Arvioin kapitalisoitumista myös rajatummin otoksin eri kunnista, asuntotyypeistä ja hintaluokista. Lisäksi käytän vaihtoehtoisia metodeita, kuntarajojen kiinteitä vaikutuksia, gradient boosting -hinnoittelumallia sekä placebodataa. Tulosten mukaan kunnalliset tuloverot eivät täysin kapitalisoidu asuntojen hintoihin. Arvioni mukaan kapitalisaation määrä on noin puolet verojen todellisesta nykyarvosta käyvin diskonttokoroin. On kuitenkin huomioitava, että kapitalisaation asteessa on eroja kuntien, asuntotyyppien ja hintaluokkien välillä. Tulosteni mukaan kapitalisaatiota tapahtuu erityisesti kalliimmissa asunnoissa ja kalliimmilla alueilla. Edullisimmissa asunnoissa kapitalisaatio on lähellä nollaa. Tulokset viittaavat siihen, että asunnon ostajien motivaatiolla ja taidoilla on vaikutusta verojen hintavaikutuksen huomioimiseen ja hyödyntämiseen.
Description
Thesis advisor
Ungeheuer, Michael
Keywords
tax capitalization, municipal taxation, housing market, spatial differencing, boundary discontinuity
Other note
Citation