Suomalaisen kiinteistörahastoalan kehitys

No Thumbnail Available

URL

Journal Title

Journal ISSN

Volume Title

School of Engineering | Master's thesis
Checking the digitized thesis and permission for publishing
Instructions for the author

Date

2010

Major/Subject

Kiinteistöoppi

Mcode

Maa-20

Degree programme

Language

fi

Pages

iv + 60 + [3]

Series

Abstract

The main objective of this study is to discuss how non-listed real estate funds have developed in Finland from their emerging in 2005 up to the present. The thesis focuses on revealing the factors that lead to the launch of the first Finnish real estate funds. In addition to this, factors impacting on the future growth of the real estate funds are discussed. The study is based on a literature study as well as in-depth interviews with Finnish fund managers. The outcome of the interviews was later confirmed and ranked based on relevance using an online query. The first non-listed real estate fund launched in Finland was CapMan 1 Ky, introduced in the beginning of 2005. The field of funds grew rapidly during 2006 - 2008, but the downturn in the economy halted the launch of any further funds. Today some 20 non-listed real estate funds operate in Finland, managing real estate worth in excess of four billion euro. The main finding of the study was that investor demand was the key factor when managers were considering the launch of new real estate funds. Other factors influencing the demand were diversification, expert management, the possibility of investing small amounts, minimizing administration and the ability for Finnish pension funds to use leverage through indirect investments. Supply factors impacting on real estate fund launches were availability and price of funding: lack of equity as well as the profitability and diversification of the fund managers' businesses. The main obstacles of a future expansion of the line of business are lack of funding, lack of investors, weak transparency and the undeveloped fee structures. All signs indicate that the field of Finnish non-listed real estate funds will continue to thrive regardless of the problems related to the immaturity of the market.

Tämän tutkimuksen päätavoitteena oli tarkastella suomalaisen kiinteistörahastoalan kehitystä. Yhdistämällä kiinteistörahastoteoriaa ja empirian kautta saatua tietoa yritettiin yksilöidä kehityksen taustalla olevia tekijöitä. Tutkimustyö aloitettiin kirjallisuuskatsauksella missä syvennyttiin erilaisiin kiinteistösijoitustapoihin. Tutkimuksen empiirinen osa toteutettiin rahastomanagereiden kahdenkeskisillä teemahaastatteluilla. Haastatteluissa ilmenneiden kiinteistörahastoalan kasvuun vaikuttavien tekijöiden merkitsevyyttä varmennettiin jälkeenpäin kyselyllä. Suomen ensimmäinen kiinteistörahasto, CapMan 1 Ky, perustettiin vuoden 2005 alkupuolella. Vuosina 2006 - 2008 tuotiin markkinoille uusia kiinteistörahastoja kiivaaseen tahtiin. Taantuman vaikutuksesta vuonna 2009 lanseerattiin enää kaksi kiinteistörahastoa. Suomalaisten kiinteistörahastojen tämän hetkinen lukumäärä on vähän vajaa kaksikymmentä ja niiden yhteenlaskettu kiinteistöomaisuus on kivunnut yli 4 miljardin euron. Johtopäätöksenä esitettään että suomalaisia kiinteistörahastoja on perustettu pääasiassa kysynnän perusteella. Kysynnänmuodostumisen tutkimustulokset yhtyivät hyvin teoriaosuuden tuloksiin kiinteistörahastojen tarjoamista hyödyistä. Tärkeimpiä kysyntätekijöitä ovat hajautushyöty, manageri-yhtiöiden asiantuntevuus, kiinteistörahasto-osuuksien pieni yksikkökoko, hallinnoinnin vähentäminen ja eläkeyhtiöiden mahdollisuus velkavivutukseen. Kiinteistörahastotarjontaa tarkastellessa vieraan pääoman saatavuus, oman pääoman rajallisuus, rahoituksen kalleus sekä liiketoiminnan kannattavuus ja monipuolistuminen pidettiin tärkeimpinä tekijöinä. Kiinteistörahastoalan isoimmiksi kasvuongelmiksi koettiin vieraan pääoman saatavuus, vieraan pääoman hinta sekä halukkaiden sijoittajien löytäminen. Alan huonoa läpinäkyvyyttä ja managereiden kohtuuttomia palkkioita pidettiin myös ongelmallisena. Yhteenvetona voidaan todeta, että tutkimuksen perusteella olemassa oleva sijoittajakysyntä yhdistettynä edulliseen rahoitukseen loi edellytykset suomalaisten kiinteistörahastojen perustamiselle. Tämän tarjontatyhjiön täytti kirjava joukko manageritahoja, jotka kypsymättömän alan ja voimakkaan korkeasuhdanteen avittamana perustivat laajan joukon kiinteistörahastoja.

Description

Supervisor

Viitanen, Kauko

Thesis advisor

Falkenbach, Heidi

Keywords

unlisted real estate vehicle, kiinteistörahastoala, fastighetsfond, real estate fund, kiinteistörahasto, fastighetsinvestering, real estate investments, kiinteistöpääomarahasto, manager, manager, kiinteistösijoitus, fondförvaltare, Finland, hallinnointiyhtiö, Finland, rahastoyhtiö, rahastomanageri, manageri

Other note

Citation