REITs' main tenant business sectors' effect on REITs' performance

Abstract

Real Estate Investment Trusts (REITs) are companies that own, operate or finance income-generating real estate. Using a hand collected data set of 30 publicly traded U.S. equity REITs over a time span between 2010 to 2020, consisting of certain financial measures and main tenant data, this study looks to shine light on the effect of REITs’ main tenant business sectors on REITs’ performance, measured by funds from operations (FFO) margin. Main tenants or main tenant sectors were then categorized based on Yahoo Finance’s sector categorization, supplemented with Legal services sector.

After running several regression models with respect to independent variables’ multi-collinearity, this study finds main tenant sectors to have an effect on REITs’ performance measured by FFO margin and that different main tenant sectors have different effects on REIT performance. Con-sumer cyclical sector was steadily a significant independent variable in all models it was used and consistently showed a positive relationship with FFO margin. Communication services, Financial services, and Legal services sectors were also steadily significant variables in models they were used and showed consistent negative relationship with FFO margin, although the effect of Communication services sector’s effect is subject to further research, due to its high correlation with Leverage margin. Energy and Healthcare sectors also showed a consistent, positive relationship with FFO margin, but their significance in the models used was varying, thus raising questions about the true effect of these sectors to the FFO margin. Other main tenant sector variables were predominantly insignificant in all models used and thus further studies with larger samples could help solve this significance as well as the multi-collinearity problems. However, the results of this study indicate that REITs’ performance is related to their main tenant sectors.

Osakeyhtiömuotoiset kiinteistörahastot, REIT:it, ovat yhtiöitä, jotka omistavat, operoivat tai rahoittavat kassavirtaa tuottavia kiinteistöjä. Hyödyntäen käsin kerättyä, 30: stä pörssilistatusta yhdysvaltalaisesta REIT:istä koostuvaa aineistoa vuosilta 2010-2020, sisältäen taloudellisia avainlukuja sekä päävuokralaisdataa, tämä tutkimus pyrkii valaisemaan REIT:ien päävuokralaisten sektorien vaikutusta REIT:ien operatiiviseen suoriutumiseen, FFO- marginaalilla mitattuna. Päävuokralaiset kategorisoitiin Yahoo Finance- verkkosivuston mukaisesti omiin liiketoimintasektoreihinsa. Lisäksi tätä sektorijakoa täydennettiin lakipalvelut- sektorilla.

Kunnioittaen riippumattomien muuttujien keskinäisiä kollineariteetteja, usean regressiomallin tuloksena tämä tutkimus havaitsee päävuokralaissektoreilla olevan vaikutus REIT:ien operatiiviseen suoriutumiseen ja että eri päävuokralaissektoreilla on erilainen vaikutus tähän. Sykliset kuluttajatuotteet ja -palvelut- sektori oli säännöllisesti merkittävä riippumaton muuttuja malleissa, osoittaen positiivista suhdetta FFO- marginaalin kanssa. Viestintä-, rahoitus- ja lakipalvelut- sektorit olivat myös säännöllisesti merkittäviä muuttujia malleissa, osoittaen negatiivista suhdetta FFO- marginaalin kanssa, vaikka viestintäpalvelut- sektorin vaikutuksen merkittävyys kaipaa lisää tutkimusta, johtuen sen huomattavasta kollineariteetistä Velkaisuus- marginaalin kanssa. Energia- ja terveydenhuolto- sektorit osoittivat myös säännöllistä positiivista suhdetta FFO- marginaalin kanssa, mutta niiden merkittävyys malleissa vaihteli, aiheuttaen näin epävarmuutta niiden todellisesta vaikutuksesta FFO- marginaaliin. Muut päävuokralaissektori muuttujat eivät pääosin olleet malleissa merkittäviä, joka yhdessä kollineariteettien kanssa indikoi otosta laajentamalla mahdollisesti saavutettavissa olevista parannuksista jatkotutkimuksia ajatellen. Silti jo tämä tutkimus indikoi REIT:ien päävuokralaisten toimialojen vaikuttavan REIT:ien suoriutumiseen.