Real estate investment trusts and inflation

No Thumbnail Available
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Insinööritieteiden korkeakoulu | Master's thesis
Ask about the availability of the thesis by sending email to the Aalto University Learning Centre oppimiskeskus@aalto.fi
Date
2015-12-14
Department
Major/Subject
Real Estate Investment and Finance
Mcode
M3009
Degree programme
Kiinteistötalouden koulutusohjelma
Language
en
Pages
57
Series
Abstract
The thesis provides evidence on the relationship between the returns of real estate securities called REITs (Real Estate Investment Trusts) and inflation. Two different hypotheses are examined and models based on these hypotheses are estimated by using OLS regressions. The first hypothesis is called proxy hypothesis, which was first presented by Fisher (1930) and later formulated in its concise form by Fama (1981). Fisher’s work states that nominal return should equal real return plus anticipated inflation. Fama in turn postulates that the negative correlation between inflation and stock returns is the result of a link that exists between inflation and real activity. The notion builds on the money-demand theory and the quantity of money theory. Money-demand theory says that the demand for real money is not affected by the changes in the level of nominal money and changes in the level of nominal money are efficiently accommodated by changes in the general price level. However, in this study the stocks of companies and REIT indices appear to act as perverse hedges against inflation. That means in effect that the stock returns react negatively to increases in inflation. A second model used to explain the relationship between asset returns and inflation is provided by Geske and Roll (1983). Their theory is based on the practice of debt monetization that is run by central banks. Their argument goes that because money supply is in the hands of central banks, the money supply should not be influenced by shocks in the real economic activity. The argument to counter this is that in cyclical downturns of the economy, the central banks may be forced to use counter-cyclical policies. Thus, an increase in the nominal money supply would lead to an increase in inflation. Then investors react to this and affect stock prices in anticipation of the falling real activity level. Therefore, they argue that the observed negative correlation between stocks and inflation would result from monetization. The calculations in this thesis do not provide further evidence supporting the notion of Geske and Roll, in which they postulate that there exists a reverse causality with real returns for stocks. Also, contrary to some previous studies, the results in the thesis between 03/2005 and 03/2015 more closely support a Fisherian model of Direct Causality than the Geske and Roll model.

Tämä tutkielma sisältää uutta tietoa liittyen inflaatioon ja pörssilistattuihin kiinteistörahastoihin, joita kutsutaan englanniksi nimellä real estate investment trust (REIT). Tutkielmassa testataan kahta erilaista hypoteesia ja niihin perustuvia malleja testataan OLS-regressioanalyysilla. Ensim-mäistä hypoteesia kutsutaan edustavuushypoteesiksi (proxy hypothesis), jonka ensimmäisenä esitteli Irving Fisher (1930) ja myöhemmin nykyisessä muodossaan kirjoitti Eugene Fama (1981). Fisher esittää, että sijoituksen nimellistuoton pitäisi olla yhtä suuri kuin sijoituksen reaalituotto lisättynä inflaatiolla. Fama taas kirjoitti, että negatiivinen korrelaatio inflaation ja osaketuottojen välillä on seurausta inflaation ja reaalitaloudellisen toiminnan yhteydestä. Tämä idea perustuu rahan kysyntäteoriaan ja rahan kvantiteettiteoriaan. Rahan kysyntäteorian hypoteesi on, että reaalisen rahan kysyntä ei ole riippuvainen muutoksista nimellisen rahan määrässä ja muutokset nimellisessä rahan määrässä johtavat muutokseen nimellishinnoissa. Kuitenkin tämän tutkielman analyyseissa sekä osakkeet että kiinteistörahastoindeksit näyttävät toimivan käänteisinä inflaatio-suojina. Tämä tarkoittaa sitä, että osaketuotot reagoivat negatiivisesti inflaation lisääntymiseen. Toinen malli, jota on käytetty omaisuusluokkien tuottojen ja inflaation välisen suhteen kuvaami-seen, on Gesken ja Rollin kuvaama (1983). Heidän teoriansa perustuu tapaan, jolla keskuspankit rahoittavat valtion velkaantumista. He argumentoivat, että koska rahan tarjonta on keskuspank-kien käsissä, niin reaalisen taloudellisen aktiviteetin muutoksilla ei pitäisi vaikutuksia rahan mää-rään. Vasta-argumentti tälle hypoteesille on se, että taantumassa keskuspankit voivat joutua käyt-tämään vastasyklistä rahapolitiikkaa. Siten lisäys nimellisessä rahan määrässä johtaisi inflaation nousuun. Sijoittajat reagoivat tähän muutokseen ja vaikuttavat osakkeiden hintoihin ennakoides-saan alenevaa reaalitalouden aktiviteettia. Täten Geske ja Roll väittävät, että havaittu negatiivinen korrelaatio osakkeiden tuottojen ja inflaation välillä johtuisi keskuspankkien rahan luonnista. Tämän tutkielman laskelmat eivät tue Gesken ja Rollin esittämää hypoteesia, jonka mukaan osak-keiden tuottojen ja inflaation välillä on käänteinen syy-seuraussuhde. Myös vastoin muutamien aikaisempien tutkimusten tuloksia laskelmat aikavälillä 03/2005 ja 03/2015 tukevat enemmän Fisherin suoran syy-seuraussuhteen teoriaa kuin Gesken ja Rollin käänteisen syy-seuraussuhteen teoriaa.
Description
Supervisor
Falkenbach, Heidi
Thesis advisor
Koivisto, Samuli
Keywords
real estate investment trust, REIT, real estate security, inflation
Other note
Citation