Kiinteistösijoittajan rooli ja osallistuminen toimitilahankkeessa
No Thumbnail Available
URL
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
School of Engineering |
Master's thesis
Checking the digitized thesis and permission for publishing
Instructions for the author
Instructions for the author
Authors
Date
2010
Major/Subject
Rakentamistalous
Mcode
Rak-63
Degree programme
Language
fi
Pages
107
Series
Abstract
The aim of this master's thesis was to clarify the investor's role, duties and involvement in development projects of premises, where the investor has committed to purchase the premises with sales and purchase agreement at the end of the construction process. The objective of this study was to examine the behaviour of different investors in realized projects and compare the action of the investors with the sales and purchase agreements (SPA) and contract documents. The research was conducted as a case study, which compared four different actual projects of premises. The problems m the projects were traced by collecting information on different parties of the project organizations with interviews and examining the project contracts. The purpose was to disclose the development potential in the contracts of the investor's and the developer-contractor's actions. The case study showed that the "turnkey" investor sites, where the purchase is made on delivery, was a new culture for the project organization of the contractor. Practical procedures were only developed during the construction phase instead of an earlier stage of the projects. The problem in the projects was transferring the content of the sales and purchase agreement to the project organization. The content of the agreement was unfamiliar to the project organizations as well as to the investors' trustees. All of the project implementation-related conditions of the SPA and the obligations of the investor and the contractor did not transfer to the contract documents, which project organizations mainly follow. The problems and ambiguities experienced in the projects would become clear in the traditional client-contractor project in the contract program. The special features of the project are described in the contract program. However, the program was not prepared in the case projects, but the projects had been operated with quite a broad design-build-contract and common construction manners. This left too much freedom for the investor's trustee's own views which tend to differ from the SPA and the contractor's own views. The investor's role and involvement in the projects were obscure, because the contractor had not determined his own actions properly. In terms of controlling of his own project, the contractor should compose a contract program which states the SPA's conditions concerning the implementation of the project.Tutkimuksen tavoitteena oli selkeyttää sijoittajan roolia, velvollisuuksia ja osallistumista omaperusteisissa toimitilahankkeissa, joissa sijoittaja on kauppasopimuksella sitoutunut ostamaan valmiin kohteen. Tutkimuksessa selvitettiin erilaisten sijoittajien käyttäytymistä toteutuneissa hankkeissa ja vertailtiin sijoittajien toimintaa sijoittajien kanssa solmittuihin kauppasopimuksiin ja kvr-urakka-asiakirjoihin. Tutkimus suoritettiin tapaustutkimuksena, jossa vertailtiin neljää eri toteutunutta toimitilahanketta. Hankkeista tehtiin ongelman kartoitus keräämällä tietoa projektiorganisaatioiden eri osapuolilta haastatteluilla sekä tutkimalla hankkeiden sopimuksia. Tätä kautta pyrittiin paljastamaan sopimuksissa mahdollisesti piilevät kehitysmahdollisuudet sijoittajan ja perustajaurakoitsijan toiminnassa. Case-tutkimuksessa kävi ilmi, että "avaimet käteen" sijoittajakohteet, jossa kauppa syntyy vasta luovutusvaiheessa, olivat uutta kulttuuria perustajaurakoitsijan toteutusorganisaatiolle. Käytännön menettelyitä ei ollut hankkeiden alkuvaiheessa tiedossa ja ne kehitettiin hankkeisiin toteutusvaiheen aikana. Ongelmana hankkeissa oli kauppasopimuksen sisällön siirtyminen toteutusorganisaatiolle. Kauppasopimuksen sisältö oli vieras niin toteutusorganisaatiolle kuin sijoittajien edunvalvojillekin. Kauppasopimuksien toteutukseen liittyvät ehdot ja sijoittajan ja rakennusliikkeen velvollisuudet eivät kaikki siirtyneet kvr-urakka-asiakirjoihin, joita toteutusorganisaatiot pääasiassa seuraavat. Hankkeissa koetut ongelmat ja epäselvyydet selviäisivät perinteisessä tilaaja-urakoitsijahankkeessa urakkaohjelmasta. Urakkaohjelmassa kuvataan hankkeen erityispiirteitä. Hankkeissa ei kuitenkaan ollut laadittu urakkaohjelmia, vaan toiminta oli edennyt melko lavean kvr-urakkasopimuksen ja hyvän rakentamistavan mukaan. Tämä jätti liikaa vapauksia sijoittajan edunvalvojien omille näkemyksille, jotka poikkeavat usein kauppasopimuksesta ja urakoitsijan omista näkemyksistä. Sijoittajan rooli ja osallistuminen olivat hankkeissa epäselviä, koska perustajaurakoitsija ei ollut määrittänyt omaa toimintaansakaan tarkasti. Perustajaurakoitsijan tulisi laatia urakkaohjelma omaperusteisiin hankkeisiin oman toiminnan ohjausta varten, johon kauppasopimuksen toteutukseen liittyvät ehdot siirrettäisiin.Description
Supervisor
Kiiras, JuhaniThesis advisor
Ylhäinen, JuhaniSalo, Tapio
Keywords
real estate development, perustajaurakointi, investor, kiinteistösijoittaja, premises project, toimitilahanke, sales and purchase agreement, kauppasopimus, investor role, sijoittajan rooli