Tilamuutosprojektien vaikutus toimistojen vuokratasoihin

Thumbnail Image

URL

Journal Title

Journal ISSN

Volume Title

Insinööritieteiden korkeakoulu | Master's thesis

Authors

Hartman, Joona

Date

2020-08-17

Department

Major/Subject

Mcode

Degree programme

Master's Programme in Real Estate Economics (REC)

Language

fi

Pages

69 + 2

Series

Abstract

Toimistojen vuokratasot määrittyvät markkinatasolla suurelta osin talouden suhdanteiden sekä kysynnän ja tarjonnan välisillä suhteilla. Yksittäisen toimiston vuokrataso määrittyy taas pääosin sen sijainnin ja laatutason perusteella. Kiinteistönomistajat pyrkivät nostamaan toimistojen laatutasoa remontoimalla niitä. Toimistojen remontteja kutsutaan Suomessa yleisesti tilamuutosprojekteiksi ja niiden suosio on kasvanut korjausrakentamisen yleistymisen myötä. Tilamuutosprojektien kannattavuuden arviointi on ongelma, jota kiinteistönomistajat joutuvat miettimään jatkuvasti. Tässä tutkimuksessa selvitettiin, miten tilamuutosprojektit vaikuttavat toimistojen vuokratasoihin ja mitkä asiat vaikuttavat projektien kannattavuuteen. Tavoitteena oli havainnollistaa kuinka kannattavia sijoituksia tilamuutosprojektit ovat ja mihin asioihin tilamuutosprojekteissa kannattaa kiinnittää erityisesti huomiota. Tutkimus koostuu aikaisempien tutkimuksien kirjallisuuskatsauksesta ja empiirisestä osuudesta, joka tehtiin tapaustutkimusstrategialla. Kirjallisuuskatsauksella tutkittiin toimistokiinteistöjen vuokratasojen määrittymiseen vaikuttavia tekijöitä ja tilamuutosprojektien kustannuksien syntymistä sekä projektien kannattavuuteen vaikuttavia tekijöitä. Tapaustutkimus tehtiin Espoon Leppävaarassa sijaitsevasta Säterinportin yrityspuistosta. Lähtöaineisto saatiin Trevian Asset Managementilta, joka hallinnoi Säterinportin kiinteistöä. Lähtöaineiston aukkoja paikattiin haastatteluilla alan eri toimijoiden kanssa. Säterinportista tutkittiin 15 eri tilamuutosprojektia, joille laskettiin nettotuottoprosentit suoralla pääomituksella sekä kuoletusprosentit. Tilamuutosprojekteja tutkittiin myös projektien erityispiirteiden ja vuokrasopimusten kautta. Tutkimuksen tulosten mukaan tilamuutosprojektit nostavat toimistokiinteistöjen vuokratasoja ja ne ovat kannattavia sijoituksia, jos niissä kiinnitetään huomiota oikeisiin asioihin. Säterinportissa tutkittujen tilamuutosprojektien nettotuottoprosenttien painotettu keskiarvo oli 9,5 % ja tilamuutosprojektien vuokranlisäyksen kuoletusprosenttien painotettu keskiarvo oli 36 %. Säterinportissa kannattavuuteen vaikutti erityisesti tilamuutosprojektin pinta-ala, laatutaso sekä projektin laajuus ja tilojen aikaisempi käyttötarkoitus. Pienet ja korkean laatutason tilamuutosprojektit olivat vähiten kannattavia projekteja. Sen lisäksi projektit joissa tehtiin vain vähän rakennusosiin tai tekniikkaosiin liittyviä töitä olivat kannattavampia kuin laajemmat projektit. Parhaiten nettotuottojen ja kuoletusprosenttien kanssa korreloi rakennusosiin liittyvät työt. Tämä tutkimus soveltuu käytettäväksi pohjana jatkotutkimukselle, joka kannattaa tehdä tilastollisia menetelmiä käyttämällä suuremmasta lähtöaineistosta.

On a market scale, the office rent levels are mainly determined by the economic trends and the relation between demand and supply. Then on a single office scale, the rent levels are mainly determined by the location and the level of quality of the office. Property owners endeavor on rising the rent levels by rising the quality of the office by refurbishing them. Office refurbishment has gained more attention with increasing renovation construction. Thus, refurbishment viability is an issue that property owners consider constantly. This study examined how office refurbishment affects office rent levels and what factors affect refurbishment viability. The purpose of this study was to show how profitable office renovation is and what factors should especially be considered on refurbishment of office building. The study consists of a literature review on the earlier studies of the topic and an empirical study that was conducted using the case-study method. The literature review studied the determinants of office rent levels and the factors that affect office refurbishment viability. In addition, the literature review demonstrated the breakdown and incurrence of refurbishment costs. The case-study was executed using data from real estate called Säterinportti, which is a business park in Espoo, Finland. Trevian Asset Management handed over the source material of Säterinportti, which is under their property management. In addition, interviews with specialists of the real estate field in Finland fill in the gaps of the source material. 15 different refurbishment projects from Säterinportti were examined using amortization rate and direct capitalization method, giving out the income return of each project. The refurbishment projects were also evaluated by the features of the projects and leases. The results state that refurbishment affects positively on the office rent levels and that office refurbishment is profitable, if right things are addressed. In Säterinportti, the weighted average of the refurbishment income return was 9,5 % and the weighted average of the amortization rate was 36 %. Profitability was determined especially by the surface area of the office, the level of quality, the scope of the refurbishment and the previous use of the space. Small and high level of quality refurbishments were the least profitable. In addition, a small amount of construction and building services related works accounted for better profitability than broader projects. Highest correlation with income return and amortization rate had the amount of construction related works. This study is suitable for the base of additional studies, which should be done by using statistical approach on a larger source material.

Description

Supervisor

Falkenbach, Heidi

Thesis advisor

Niska, Ilkka

Keywords

toimistomarkkinat, toimistojen vuokratasot, investointikustannukset, tilamuutos, vuokralaismuutos, tapaustutkimus

Other note

Citation

Permanent link to this item

https://urn.fi/URN:NBN:fi:aalto-202008235034

Collections

[dipl] Insinööritieteiden korkeakoulu / ENG