Impact of a neighbourhood safety project on property values

Abstract

Fear of crime can affect people's quality of life and everyday behaviour. Numerous crime prevention techniques exist, but neighbourhood safety projects utilising CPTED methods (Crime Prevention Through Environmental Design), including urban planning, maintenance and community support, in crime prevention are especially effective in reducing not only crime itself but also feelings of insecurity among residents. These CPTED methods are employed in Safety project carried out in Espoon keskus area. Investigating the potential financial benefits of neighbourhood safety projects can help government agencies make decisions on allocation of public investments, and also encourage the private sector to participate in these projects.

According to capitalization theory, public investments can cause changes in the rents and selling prices of residential, office and commercial properties. The objective of this thesis was to determine the possible effects of Espoon keskus neighbourhood Safety project on residential property values in the project influence area and office commercial property values in the neighbourhood centre. An additional aim was to investigate factors affecting property values and the order of magnitude of Safety project's possible impact on property values.

The literature review introduces crime prevention theories related to environmental design, and investigates how safety, well-maintained surroundings and local community cohesion can affect property values. The research part of the thesis consists of expert interviews and a resident inquiry. In order to investigate the opinions of the experts and the residents, on the quality change of the neighbourhood, the assumed results of successful Safety project had to be described to them. The hypotheses, based on interviews with experts on real estate economics, were tested in the resident inquiry. A contingent valuation method was also used in the resident inquiry to establish the residents T willingness to pay for the quality change of their neighbourhood.

Neighbourhood safety is valued highly by Finnish residents. The results of the thesis suggest that Espoon keskus Safety project might increase residential demand in that neighbourhood. It is also possible that increased demand will affect residential property values. Quantification of the change in property values is difficult, but the research indicates that the possible increase of residential property values attributable to Safety project is less than 5 %.

The possible impact of Safety project on commercial property values is related to the issue of how comfortable customers feel while shopping. The results indicate that customer volumes of the neighbourhood centre surroundings will increase as a result of succeeded Safety project. Its possible effect on office property values is related to worker amenities and the enterprise image. However, this thesis lends no direct evidence to support the assumption that the office or commercial property values would increase due to Safety project.

Rikoksen pelko voi vaikuttaa ihmisen elämänlaatuun ja arkipäivän rutiineihin. Rikoksentorjunnan keinoja on lukuisia, mutta erityisesti ympäristönsuunnittelun, ylläpidon ja paikallisyhteisöllisyyden lisäämisen kautta turvallisuutta parantavat hankkeet vaikuttavat tosiasiallisen rikollisuuden lisäksi myös ihmisten kokemaan turvallisuudentunteeseen. Espoon keskuksen taajama-alueella toteutettava Safety-prosessi on esimerkki näitä CPTED-keinoja (Crime Prevention Through Environmental Design) hyödyntävästä turvallisuushankkeesta. Turvallisuushankkeiden taloudellisten vaikutusten kartoittaminen tukee poliittista päätöksentekoa ja yritysten osallistumista hankkeiden kustannuksiin.

Kapitalisoitumishypoteesin mukaan julkiset investoinnit aiheuttavat muutoksia sekä asuntojen että toimitilojen vuokrissa ja myyntihinnoissa. Diplomityön tavoitteena oli selvittää vaikuttaako Safety-prosessi tutkimusalueen asuntojen ja asiointikeskuksen ympäristön liike- ja toimistotilojen arvoihin. Lisäksi tavoitteena oli selvittää tekijät mahdollisen arvovaikutuksen taustalla sekä arvovaikutuksen suuruusluokka.

Diplomityön teoriaosa käsittelee rikoksentorjunnan teorioita kaupunkisuunnittelun näkökulmasta sekä paikallisyhteisöllisyyttä ja ympäristön turvallisuutta ja siisteyttä kiinteistön arvotekijänä. Tutkimusosa koostuu asiantuntija-haastatteluista ja asukaskyselystä. Jotta asiantuntijoiden ja asukkaiden mielipiteitä Safety-prosessista voitiin tutkia, kuvattiin heille onnistuneen Safety-prosessin oletetut tulokset. Henkilökohtaisten asiantuntujahaastattelujen perusteella muotoiltiin hypoteesit, joita testattiin asukaskyselyssä. Li saksi asukkaiden maksuhalukkuutta turvallisuushankkeen tuomista ympäristön laadunmuutoksista tutkittiin subjektiivisten arvostusten menetelmällä.

Asumispreferenssitutkimusten mukaan suomalaiset arvostavat asuinalueen turvallisuutta erittäin paljon. Diplomityön tutkimustulosten perusteella näyttäisi siltä, että Safety-prosessi lisää asuntojen kysyntää tutkimusalueella. Lisääntyneen kysynnän heijastuminen asuntojen myyntihintoihin on mahdollista. Arvovaikutuksen määrällistäminen on vaikeaa, mutta tutkimustulokset viittaavat siihen, että Safety-prosessista mahdollisesti johtuva asuntojen arvonnousu on alle 5 %.

Ulkotilojen kohdalla turvallisuushankkeen mahdollinen vaikutus tilan arvoon liittyy pääsääntöisesti asiakkaiden viihtyvyyteen. Tutkimustulokset antavat viitteitä siitä, että asiointikeskuksen asiakasmäärät lisääntyvät Safety-prosessin myötä. Toimistotilojen kohdalla ympäristön turvallisuuden ja siisteyden vaikutus tilan arvoon ovat liittyneet työntekijöiden viihtyvyyteen ja yrityksen imagoon. Tämän tutkimuksen perusteella ei kuitenkaan voida sanoa, että toimistotilojen tai liiketilojen arvo nousisi Safety-prosessin ansiosta.