Maanvuokran kehityksen suhde maan arvon muutokseen

Loading...
Thumbnail Image
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Insinööritieteiden korkeakoulu | Master's thesis
Date
2021-03-15
Department
Major/Subject
Mcode
Degree programme
Master's Programme in Real Estate Economics (REC)
Language
fi
Pages
54
Series
Abstract
Kunnat ovat merkittävä kiinteistöjen omistaja ja sitä kautta myös maanvuokraaja. Maanvuokrauksesta säädetään maanvuokralaissa. Asumistarkoituksiin vuokratuissa kiinteistössä maanvuokralaissa säädetään maanvuokrasopimusten vähimmäis- ja enimmäiskestosta. Vuokrasopimuksen tulee olla vähintään 30 ja enimmillään 100 vuoden mittainen, joten maankäyttö vuokra-alueen ympäristössä sekä kunnan muu kehitys on voinut muuttua hyvin paljon. Tällä voi olla suuri vaikutus maan arvoon. Maanvuokrasopimusta solmittaessa kiinteistölle on määritelty arvo ja kyseisestä arvosta on johdettu vuokranantajan tuotto-odotuksen mukainen perusvuokra. Tämän diplomityön tarkoituksena on tutkia, seuraavatko maanvuokrasopimuksissa sovittu vuokrankehitys ja maan arvonmuutos toisiaan. Maanvuokra sidotaan pääsääntöisesti elinkustannusindeksiin ja maanvuokrasopimuksessa sovittu perusvuokra muuttuu elinkustannusindeksin kehittymisen mukaisesti. Elinkustannusindeksi on kansallinen, joten indeksin kehittymisen vaikutukset ovat samat kaikille kunnille sijainnista ja kunnan kehityksestä riippumatta. Maan arvo on taas sidottu kiinteistön tai maa-alueen sijaintiin. Sijainti on aina ainutlaatuinen, joten kiinteistömarkkinat ovat hyvin paikalliset. Näin myös eri kiinteistöjen maan arvon muutosta tulee lähestyä kyseisen kiinteistömarkkinan kautta, eikä kansallisesti. Diplomityössä keskitytään Turun kaupungin maan arvon kehitykseen vuosien 1970-2018 välisenä aikana ja tutkitaan, ovatko tänä aikana solmittujen maanvuokrasopimusten maanvuokra pysynyt maan arvonmuutoksen tasolla, eli toteutuuko vuokranantajan tavoittelema tuotto-odotus. Jos näin ei ole, työssä pyritään löytämään toinen indeksi tai sopimusehto, jolla maanvuokra ja maan arvo saadaan sidottua toisiinsa paremmin koko maanvuokrasopimuksen voimassaolon ajalta. Maanvuokrasopimusten päättyessä ongelmana voi olla maanvuokran voimakas nousu. Tämä ei palvele vuokranantajaa eikä vuokralaista. Tutkimuksessa nousi esiin maanvuokran ja maan arvon eritahtinen kehitys tarkastellulta ajanjaksolta. Tämä johtaa siihen, että tutkimuksessa pyritään löytämään malli, jolla maanvuokrasopimuksessa perusvuokrankehittyminen voidaan sitoa sellaiseen sopimusehtoon, joka sitoo vuokran ja maan arvonmuutoksen toisiinsa nykyistä sopimusehtoa paremmin. Suomessa kaupungistuminen on voimakasta, mutta se kohdistuu yhä voimakkaammin muutaman kasvukeskuksen alueelle. Näin jokaisen kaupungin tai kunnan tulee arvioida oma tuleva kehityksensä ja päättää sen perusteella onko maanvuokrasopimuksissa tarvetta muuttaa vuokranmääräytymisehtoa, vai riittääkö nykyinen yleisesti käytössä oleva ehto takaamaan maanvuokran tavoitellun tuotto-odotuksen täyttymisen.

Municipalities are significant landowners and also leaseholders. Land lease is regulated in the Tenancy Act. Minimum and maximum duration of leases are regulated in the Tenancy Act for real estates which are rented for residential purposes. Lease needs to be minimum 30 years and maximum 100 years long and consequently the land use in the surroundings of leased area and other development in the municipality might have been changed a great deal. This can have a great effect on the land value. The value of the real estate is established in the tenancy agreement and the base rent in accordance with the landlord’s yield requirement which has been derived from that value. The aim of this master’s thesis is to study if the rent development and the change of land value follow each other in the tenancy agreements. Lease is generally bound to the cost-of-living index and the base rent follows the development of the cost-of-living index. The cost-of-living index is national, so that the development of the index is same for all the municipalities apart from location and development of the municipality. Land value is bound to the location of real estate or land area. The location is always unique, so real estate markets are very local. Thus, one needs to approach the change of land value in real estates from the real estate markets in question, not nationally. The focus of this study is in the land value development in the city of Turku between years 1970-2018 and the aim is to study if the leases in the tenancy agreements signed during that period are at the same level with the change of land value. In other words, to find out if the landlords yield requirement has been materialized. If not, the study aims to find out another index or covenant where the lease and the land value can be bind together during the tenancy agreement during the term of a contract. When land lease expires, the problem may be a strong rise in land rent. This doesn’t serve the landlord or lessee. This study found a different pace of development between the lease and the change of land value during the considered time frame. This leads to a construction of a new model in this study where the development of base rent in the leases can be bind to a covenant which binds the rent and the change of land value together better than the present covenant. Urbanization has been strong in Finland, but it is focused more on few growth centers. Thus, every city and municipality have to estimate their upcoming development and to decide according to their estimates if they have a need to change their lease agreement covenant or is the present commonly used covenant sufficient to fulfill the yield requirement of tenant agreements.
Description
Supervisor
Riekkinen, Kirsikka
Thesis advisor
Laiho, Timo
Keywords
maanvuokra, maanvuokrasopimus, elinkustannusindeksi, maan arvon muutos
Other note
Citation