The contract risks in refurbishing projects for housing cooperatives - overview and analysis

Abstract

The aim of this study was to develop an attachment to the refurbishing contract that would answer the usual questions that occur between the affected parties on the areas of responsibility in a refurbishing project. Therefore in this study an attachment based on the General Conditions for Building Contracts (YSE 1998) will be drawn up, to clarify and complement it. In this study only contracts signed with housing cooperatives are examined.

This attachment to the refurbishment contract is aimed to eliminate the most common problems and ambiguities encountered, to better the preconditions for cooperation and to lessen conflict situations in refurbishment projects. In addition to these the attachment will specify the regulations involved with the partial extradition of a refurbishment site.

Lessening unnecessary interaction between the contractor and the housing cooperative is also one of the aims of clarifying the refurbishment contract. The attachment will also hopefully reduce the amount of unrelated tasks for the contractor, especially during the final phase of the refurbishment and during the guarantee period.

This attachment has been created because the regulations of the General Conditions for Building Contracts (YSE 1998) are not straightforward when concerning refurbishment contracts, and neither do the articles encourage cooperation between the involved parties. Although some of the articles do support refurbishment contracts, common practise may have drifted away from the context of that appropriate article.

Tutkimuksen tavoitteena oli kehittää urakkasopimuksen liiteasiakirja, joka selkeyttää urakkasopimuksen osapuolten sopimusrajapintoja korjausrakentamishankkeissa. Tutkimuksessa keskitytään vain asunto-osakeyhtiöiden kanssa tehtäviin urakkasopimuksiin. Tutkimuksen yhteydessä kehitetään rakennusurakan yleisiin sopimusehtoihin (YSE 1998) pohjautuva, sitä tarkentava ja täydentävä urakkasopimuksen liiteasiakirja.

Kehitetyn liiteasiakirjan avulla pyritään poistamaan yleisimpiä korjausurakoissa esiintyviä ongelmia ja epäselvyyksiä aiheuttavia ristiriitatilanteita ja tätä kautta parantamaan rakennusurakan yhteistyöedellytyksiä sekä vähentämään urakan aikaisia ristiriitoja. Urakkasopimuksen selkeyttämisellä pyritään myös vähentämään rakennusurakoitsijan tarpeetonta kanssakäymistä korjausurakan tilaajan kanssa. Urakkasopimuspykälien selkeyttämisellä pyritään edellisten lisäksi vähentämään rakennusurakoitsijalle kuulumattomien töiden hoitamista, etenkin korjausurakan loppuvaiheessa ja takuuaikana. Lisäksi liiteasiakirjalla tarkennetaan muun muassa korjauskohteen osaluovutusta, kohteen vastaanottoa sekä mallitarkastusmenettelyä koskevaa säännöstöä.

Urakkasopimuksen liiteasiakirja luotiin, koska rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE I998) pykälät eivät ole yksiselitteisiä korjausrakennuskohteissa. Vaikka muutamat rakennusurakan yleisten sopimusehtojen pykälät tukevatkin korjausrakentamisen tarpeita, ovat käytännön toimintatavat ajautuneet erilleen pykälän tarkoittamasta sisällöstä. Yleisten sopimusehtojen pykälät eivät myöskään tue korjaushankkeissa tapahtuvaa osapuolten yhteistoimintaa.