Net asset value (NAV) discounts in listed real estate are a well-documented phenomenon. NAV discounts reflect persistent gaps between company market price and the value of the underlying property portfolio. This thesis examines how firm characteristics and economic policy uncertainty influence those discounts from 2015 to 2024 in Europe. The analysis uses quarterly panel data on 56 firms from five European countries and estimates five regression models: Pooled OLS with country fixed effects, and four fixed effects panels that add firm fixed effects, time fixed effects, quarter by sector fixed effects, and finally an EPU by sector interaction. Key firm variables include size, leverage, past returns, volatility, and REIT status. Economic policy uncertainty is measured using a country level economic policy uncertainty index (EPU).
Results confirm that listed real estate firms in Europe trade at a discount to net asset value over time. Discounts vary by property sector and deepen when policy uncertainty rises. The effect of economic policy uncertainty is significant but economically modest. Additionally, sectors differ in their sensitivity to EPU movements, with some showing stronger discount responses than others.Pörssilistattujen kiinteistöyhtiöiden substanssiarvoalennukset (NAV-alennukset) ovat hyvin yleinen ilmiö. NAV-alennus tarkoittaa eroa yhtiön markkina-arvon ja taustalla olevan kiinteistösalkun arvon välillä. Tämä tutkimus tarkastelee, miten yrityskohtaiset muuttujat ja talouspoliittinen epävarmuus vaikuttavat näihin alennuksiin Euroopassa vuosina 2015–2024. Analyysi hyödyntää neljännesvuosittaista paneeliaineistoa 56 yrityksestä viidestä eri Euroopan maasta. Dataa analysoidaan viidellä eri regressiomallilla: Ensimmäinen malli on yhdistetyn pienimmän neliösumma (pooled OLS) malli, johon on lisätty maakohtaiset kiinteät vaikutukset. Muut mallit ovat paneelimalleja, joihin on lisätty kiinteät yritysvaikutukset, aikavaikutukset, neljännesvuosi × sektori vaikutukset sekä EPU × sektori interaktiotermi. Keskeisiä yrityskohtaisia muuttujia ovat yrityksen koko, velka-aste, historialliset tuotot, volatiliteetti ja REIT-status. Talouspoliittista epävarmuutta mitataan maakohtaisella Economic Policy Uncertainty -indeksillä (EPU).
Tulokset vahvistavat, että eurooppalaiset kiinteistöyhtiöt keskimäärin arvostetaan pitkällä aikavälillä substanssiarvostaan alennettuun hintaan. Alennukset vaihtelevat kiinteistösektorin mukaan ja syvenevät, kun talouspoliittinen epävarmuus kasvaa. Talouspoliittisen epävarmuuden vaikutus jää kuitenkin maltilliseksi. Kiinteistösektorit eroavat herkkyydessään talouspolitiikan epävarmuuden muutoksille, jolloin eri sektoreiden NAV-alennukset reagoivat talouspoliittisen epävarmuuden muutoksiin voimakkaammin.
