Asuntorahastot Suomessa – katsaus markkinaan

Loading...
Thumbnail Image
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
School of Engineering | D4 Julkaistu kehittämis- tai tutkimusraportti tai -selvitys
Date
2015
Major/Subject
Mcode
Degree programme
Language
fi
Pages
103 + app. 6
Series
Aalto-yliopiston julkaisusarja TIEDE + TEKNOLOGIA, 3/2015
Abstract
Residential funds are relatively new investment instruments in the Finnish market. 29 real estate funds investing in residential properties have been established since 2006. Most of them are private equity real estate funds that are targeted mainly at institutional or other wealthy investors. In recent years, the market has evolved and other forms of residential funds have been established also for smaller investors. Other forms include REIT and special investment funds. Residential funds have received a lot of publicity in Finland and the portion of all established funds is almost half. Despite its growth and development, the residential fund market has not been studied as a whole from an investment and housing market point of view. The aim of this study is to find out what kind of investment instruments residential funds are, how the market has evolved, what kind of sphere of operations they have, and how they impact on the market. The future prospects of residential funds were also charted in the study. In addition to residential funds, the study will also look at the indirect real estate investment market in Finland as a whole. The study is implemented as a qualitative study including theoretical and empirical element (case study and interviews). The basic information of residential funds has been collected partly from public sources and partly from the managers. Interviews were carried out by interviewing five investors and five fund managers connected to residential funds. As a result of these interviews some minor differences can be seen between investors and managers regarding how they see the market. In general the managers had a slightly more positive insight into the market of residential funds. The total gross asset value (GAV) of the residential funds exceeds two billion euros and the target GAV is 3.3 billion euros. The role of residential funds in the professional housing market has been increasing in recent years, even though residential funds are generally seen as a minor player compared to the whole housing market. The character of a residential fund as an investment vehicle is regarded as stable and safe. In addition, it has a decentralizing character. Good return on residential investments, low rate levels, ease of investment and the opportunity to use debt for institutional investors are among other factors that have had a positive effect on residential fund market growth. It can be noted that the growth of the residential fund market and increase in the number of new managers is stabilizing. In the near future the market growth is mainly expected to come from increasing volumes of the funds and smaller private investors. Housing market has effects on the residential fund market and vice versa. In recent years, the effects of residential funds have been positive on the market, for example, on employment and construction activity in the residential sector. To conclude, it is likely that residential funds as investment instruments will remain part of the market.

Asuntorahasto on verraten nuori sijoitusinstrumentti Suomessa. Tähän mennessä on perustettu 29 asuntoihin sijoittavaa rahastoa vuodesta 2006 alkaen. Suurin osa perustetuista rahastoista on lähinnä ammattimaisille sijoittajille tarkoitettuja kommandiittiyhtiömuotoisia kiinteistöpääomarahastoja. Viime vuosina markkinoille on tullut asuntorahastosijoitusmahdollisuuksia myös pienemmille sijoittajille erikoissijoitusrahastojen ja REIT-rahaston muodossa. Asuntorahastot ovat saaneet markkinoiden kasvaessa paljon huomiota julkisuudessa ja niiden osuus kaikista perustetuista kiinteistörahastoista on lähes puolet, mutta asuntorahastomarkkinoita kokonaisuudessaan sijoitus- ja asuntomarkkinoiden näkökulmasta tarkastelevia tutkimuksia ei ole aikaisemmin tehty. Tämän työn tavoitteena on ollut selvittää, minkälaisia sijoitusinstrumentteja perustetut asuntorahastot ovat, miten niiden markkinat ovat kehittyneet, minkälainen on niiden toimintakenttä markkinoilla ja mitä vaikutuksia asuntorahastoilla on markkinoihin. Tutkimuksessa kartoitettiin myös asuntorahastojen tulevaisuudennäkymiä. Työ toteutettiin laadullisena tutkimuksena kirjallisuuskatsauksen, tapaustutkimuksen ja asiantuntijahaastattelujen avulla. Asuntorahastoista kerättiin perustiedot osittain julkisista lähteistä, osittain managereilta haastattelututkimuksen ohessa tai erikseen. Haastattelututkimukseen osallistui viisi rahastomanageria sekä viisi sijoittajaa. Haastatteluvastausten perusteella löydettiin joitakin managerien ja sijoittajien mielipide-ja näkökulmaeroja. Manageripuolen edustajat näkivät asuntorahastojen markkinat ylipäänsä hieman positiivisemmin kuin haastatellut sijoittajat. Asuntorahastojen yhteenlaskettu kokonaispääoma on tällä hetkellä hieman yli kaksi miljardia euroa ja rahastojen kokonaispääoman tavoite kohoaa yhteensä 3,3 miljardia euroon. Asuntorahastojen osuus ammattimaisilla asuntosijoitusmarkkinoilla on kasvanut viime vuosina, vaikka asuntorahastoja pidetään yleisesti vielä marginaalisena toimijana koko asuntomarkkinaan suhteutettuna. Asuntorahastojen rooli sijoituskentässä on lähinnä vakauttava ja hajautushyötyä tuova, sillä asunnot koetaan turvallisina sijoitusinstrumentteina. Asuntorahastojen kysynnän kasvuun ovat vaikuttaneet muun muassa asuntosijoitusten hyvä tuotto, korkotason alhaisuus, asuntorahastosijoituksen vaivattomuus sekä eläkeyhtiöllä velkavivun käytön mahdollistaminen. Tällä hetkellä on havaittavissa, että asuntorahastojen määrän kasvu ja uusien managerien markkinoille tuleminen on taantumassa. Asuntorahastomarkkinoiden odotetaan lähivuosina kasvavan lähinnä rahastojen volyymin muodossa ja yksityissijoittajien kautta. Tutkimuksessa havaittiin, että asuntomarkkinoilla on vaikutuksensa asuntorahastojen toimintaan ja toisin päin. Viime vuosina asuntorahastojen vaikutukset ovat olleet varsin positiivisia, muun muassa yhteiskunnallisia ja työllistäviä vaikutuksia merkittävän vuokra-asuntotuotannon osuuden johdosta. Asuntorahastojen uskotaan tulleen kiinteistösijoitusmarkkinoille jäädäkseen.
Description
Keywords
asuntorahasto, kiinteistörahasto, asuntosijoittaminen, epäsuora kiinteistösijoitus, residential fund, real estate fund, investing in residential properties, indirect real estate investment
Other note
Citation