Ambiguous affordable housing – Regional characteristics, administrative pricing and rent savings of public housing in cities of Espoo and Vantaa

Abstract

Housing is a necessary consumption good regardless of individuals’ income levels. Low-income households may need subsidies that help them to consume housing. Subsidizing the housing can be done either via tenant-based housing policy programs such as housing allowances and vouchers or via place-based housing programs such as the Finnish ARA-system where municipalities offer rental housing they administer. The tenant-based programs deliver subsidies of housing to every individual eligible for it and the costs for society are reported transparently. The place-based programs offer rental housing units at below free-market prices and the costs for society are not reported transparently. As the tenant-based programs deliver subsidies directly to those needed, the program does not intervene in price mechanism of the housing markets. However, the place-based programs rely heavily on public housing construction and thus intervene in the housing markets by offering subsidized “affordable housing” supply. This study is a follow-up that continues the work of Essi Eerola and Tuukka Saarimaa, who examined the deliverance of affordable housing in Helsinki.

My study identifies the affordable housing and its consequences in housing markets by examining the Finnish place-based housing program ARA in Espoo and Vantaa. I question, how does the public rental housing units of ARA compare on free-market rental housing units with respect to locational distribution, accessibility and neighborhood effects, what is the logic behind administrative pricing of public rental housing units and what is the size of the subsidy the public rental housing tenants receive. The locational distribution, accessibility to the Helsinki CBD and neighborhood effects are examined using geographic register data, travel time matrix data and open access postal code area data describing neighborhood qualities. The logic of administrative pricing of city ARA units is illustrated using a hedonic regression model. The size of the subsidy is estimated by calculating the difference between the average of free-market rent and the public housing rent for postal code areas and dwelling types.

For locational distribution, the ARA dwellings in Espoo and Vantaa locate mainly in dense multistory areas developed regardless. For accessibility, the ARA tenants of Espoo and Vantaa are not better or worse off than their free-market counterparts, but rather between themselves due to limited possibility of choice. For neighborhood characteristics, the ARA dwellings are distributed in both “better” and “worse” neighborhoods, while more dwellings locate in more deprived neighborhoods. The administrative pricing of Espoo and Vantaa relies heavily on location and size of the dwelling, which reflect the results of the initial study in Helsinki. The average rent savings and the size of subsidy granted for ARA tenants equals 3.76 euros per square meter in Espoo and 4.51 in Vantaa. The subsidy size increases in smaller dwellings and higher market rent areas.

Asuminen on pakollinen hyödyke, jota kulutetaan ihmisten tulotasosta riippumatta. Matalan tulotason kotitaloudet saattavat tarvita yhteiskunnan tukea selvitäkseen asumisen kuluttamisesta. Asumisen tukeminen voidaan tehdä joko antamalla asumiseen rahaa tai antamalla asuttavaksi edullisempi asunto. Suomessa rahaa asumiseen tarjoaa asumistuki ja edullisempia asuntoja julkisesti tuettu asuntotuotanto kuten ARA, jossa kunta tai sen omistama yhtiö vuokraa asuntoja alle markkinahinnan. Asumistukeen ovat oikeutettuja kaikki, jotka ylittävät määritetyt kynnysarvot ja asumistuen yhteiskunnallinen hinta on läpinäkyvä. Julkisesti tuettua, nk. kohtuuhintaista asumista ei sen sijaan ole osoittaa likimain kaikille, eikä sen kaikkia kustannuksia kirjata kansantalouden tilinpitoon. Tämän lisäksi julkinen asuntotuotanto puuttuu asuntomarkkinoiden hintamekanismiin tuottamalla markkinoille tarjontaa alle markkinahinnan. Asumistuki sitä vastoin ei vaikuta hintamekanismin toimintaan. Tutkimukseni on jatkoa Essi Eerolan ja Tuukka Saarimaan tutkimukselle Helsingin vuokratasosta ARA-asunnoissa.

Tutkimukseni selvittää, mitä tarkoitetaan kohtuuhintaisella asuntotuotannolla ja mitkä ovat sen seuraukset asuntomarkkinoilla, kun tarkastellaan ARA-järjestelmää Espoossa ja Vantaalla. Kysyn, miten Espoon ja Vantaan ARA-vuokra-asunnot vertautuvat suhteessa vapaarahoitteiseen asuntotuotantoon tarkastelemalla alueellista jakautumista, saavutettavuutta ja naapuruston vaikutusta, mikä on Espoon ja Vantaan ARA-vuokra-asuntojen hallinnollisen hinnoittelun logiikka ja kuinka suuren tuen ARA-vuokra-asukkaat Espoossa ja Vantaalla saavat. Alueellista jakautumista, saavutettavuutta Helsingin keskustaan ja naapurustoa tutkin paikkatietoaineistojen, matka-aikamatriisin sekä tilastoaineiston avulla. Kaupunkien hallinnollisen hinnoittelun logiikkaa paljastaa hedoninen regressiomalli. ARA-vuokra-asukkaiden saaman tuen lasken postinumeroalueittain ja huoneistotyypeittäin vähentämällä ARA-vuokran keskimääräisestä markkinavuokrasta.

Alueellisesti ARA-vuokra-asunnot jakautuvat rakennetuille alueille, joissa kerrostalojen osuus rakennuskannasta on suuri. Saavutettavuudessa Helsingin keskustaan ARA-vuokralaiset eivät ole huonommassa asemassa kuin vapaarahoitteisissa asunnoissa asuvat. Sen sijaan keskenään he voivat sitä olla. Kaupunkien ARA-vuokra-asunnot sijaitsevat sekä ”paremmissa” että ”huonommissa” naapurustoissa, mutta suurempi osa asunnoista sijaitsee kurjemmissa naapurustoissa. Espoon ja Vantaan hallinnollinen hinnoittelu perustuu voimakkaasi asuntojen sijaintiin ja kokoon, joka reflektoi Helsingin tuloksiin. Keskimääräinen tuki eli vuokrasäästö ARA-vuokralaiselle on Espoossa 3,76 ja Vantaalla 4,51 euroa. Tuen määrä kasvaa pienissä ja korkean vuokratason asunnoissa.