Promotion of local public objectives with public land development - Is it effective?

Abstract

The megatrend of urbanisation is predicted to continue on all continents in the foreseeable future. This calls for intensive property development to provide urban facilities for people and businesses. Public authorities have the important responsibility of ensuring that this development occurs sustainably. In addition, they usually provide certain public infrastructures supporting private properties. Public land development is one of the approaches that public authorities can employ to fulfil these tasks. This thesis investigates, mainly in the Finnish context, the opportunities and challenges that public land development can provide to municipalities from the perspective of promoting public objectives. It also explores how effective this approach can be in such promotion. The thesis employs the mixed methods research approach following the pragmatist research philosophy. The empirical research involves institutional-level case studies of three countries—Finland, Sweden and the Netherlands—and six project-level case studies of large-scale urban development projects within these countries. The case studies are complemented by a survey targeting the project managers of the Finnish large-scale urban development projects. It can be concluded that public land development has its strengths in the promotion of the qualitative development goals, public value capturing and, to some extent, the coordinated realisation of development. Its weaknesses lie in the exposure of the public to the economic risks of land development. Effective management of these economic risks seems to be difficult to arrange in practice. Development-led planning appeared as an essential tool in this risk management. However, the results concerning its effectiveness were quite far from encouraging. In addition, the empirical results highlight the importance of consistent long-term land policies in the promotion of the equitable treatment of landowners when public land development is used. Such land policies can be challenging to achieve in democratic systems with relatively short-term governments. The thesis contributes to public land development research by combining institutional- and project-level analysis involving more than one institutional framework. Thus far, such studies have been scarce. Furthermore, previous academic research on public land development has mostly employed Dutch data. Therefore, this work strengthens the understanding of public land development by introducing findings from other, less studied countries with a significant tradition in public land development. It also suggests that the classification of land use planning practices to plan-led and development-led practices might not be sufficient anymore. In addition to the academic contribution, the thesis also provides some practical policy implications that can be employed by decision makers in Finland.

Kaupungistumisen megatrendin ennustetaan jatkuvan lähitulevaisuudessa kaikilla mantereilla. Tällainen kehitys vaatii intensiivistä kiinteistökehitystä, jotta ihmisten ja yritysten urbaanien tilojen tarpeeseen voidaan vastata. Julkishallinto on tärkeässä roolissa siinä, että kiinteistökehitys tapahtuu kestävällä tavalla. Se on myös tavallisesti vastuussa monen yksityisiä kiinteistöjä tukevan julkisen infrastruktuurin tuottamisesta. Näiden tehtäviensä täyttämiseen julkishallinto voi käyttää aktiivista maapolitiikkaa. Tässä työssä tutkitaan millaisia mahdollisuuksia ja haasteita aktiivinen maapolitiikka tarjoaa kunnille edistää julkisia tavoitteita. Työssä tarkastellaan myös aktiivisen maapolitiikan tehokkuutta tavoitteiden edistämisessä ja turvaamisessa. Tutkimuksessa hyödynnetään pragmaattisen tutkimusfilosofian mukaista monimenetelmällistä lähestymistapaa. Empiirinen tutkimus käsittää instituutiotason tapaustutkimukset kolmessa maassa – Suomessa, Ruotsissa ja Alankomaissa – sekä kuusi projektitason tapaustutkimusta laajamittaisista aluekehityshankkeista näissä maissa. Tapaustutkimuksia tukee suomalaisten aluekehityshankkeiden projektipäälliköille kohdistettu kysely. Työssä tehdyn empiirisen tutkimuksen perusteella voidaan todeta, että julkisvetoisen maan kehittämisen vahvuuksia ovat laadullisten kehitystavoitteiden, arvonleikkauksen ja jossakin määrin koordinoidun kehittämisen edistäminen. Sen heikkoudet puolestaan piilevät julkisen sektorin altistumisessa taloudellisille riskeille. Näiden riskien tehokas hallinta vaikuttaa käytännössä vaikealta. Kumppanuuskaavoitus osoittautui tärkeäksi työkaluksi tässä riskinhallinnassa, joskin tulokset sen tehokkuudesta olivat varsin kaukana rohkaisevista. Empiiriset tulokset korostavat myös pitkäjänteisten maapoliittisten linjausten merkitystä maanomistajien tasapuolisen kohtelun kannalta, kun aktiivista maapolitiikkaa harjoitetaan. Tällaisten maapoliittisten linjausten saavuttaminen voi olla hankalaa demokraattisissa järjestelmissä, joissa poliittisten päätöksentekijöiden toimikaudet ovat suhteellisen lyhytaikaisia. Tämä työ edistää alan tutkimusta analysoimalla sekä institutionaalista järjestelmää että käytännön aluekehityshankkeita useammassa institutionaalisessa kontekstissa, mikä on ollut harvinaista aiemmassa tutkimuksessa. Lisäksi aiempi akateeminen tutkimus aktiivisesta maapolitiikasta on nojannut merkittävästi alankomaalaisiin aineistoihin. Näin ollen tämä työ laajentaa ymmärrystä aktiivisesta maapolitiikasta esittelemällä tuloksia myös Suomesta ja Ruotsista, joissa molemmissa on vahva aktiivisen maapolitiikan traditio. Työ antaa myös ymmärtää, että maankäytön suunnittelun käytäntöjen kohdalla olisi tarvetta uudenlaisille luokitteluille. Akateemisen kontribuutionsa lisäksi työ tarjoaa käytännön päätelmiä suomalaisten päätöksentekijöiden hyödynnettäviksi.