Valtiontukisääntelyn vaikutus markkinaehtoisuuden määrittämiseen kuntien tontinluovutus- ja maanvuokraustoiminnassa

Loading...
Thumbnail Image
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Insinööritieteiden korkeakoulu | Master's thesis
Date
2017-10-30
Department
Major/Subject
Kiinteistöjohtaminen
Mcode
M3003
Degree programme
Kiinteistötalouden koulutusohjelma
Language
fi
Pages
87+2
Series
Abstract
Kunnan kiinteistönluovutus- ja maanvuokraustoiminnassa tulee nykyisin huomioida sekä EU:n valtiontukisäännösten että uudistetun kuntalain (410/2015) asettamat vaatimukset. Jos luovutuksensaajana on markkinoilla kilpailutilanteessa toimiva taho, tulee kunnan siis etukäteen varmistaa toimenpiteensä markkinaehtoisuus joko avoimella tarjouskilpailulla tai riippumattomaan arviointiin perustuen. Tämän tutkimuksen tavoitteena oli ymmärtää valtiontukilainsäädäntöön sekä kuntien kiinteistönluovutus- ja maanvuokraustoimintaan liittyvää kokonaisuutta sekä selvittää, miten suomalaiset kunnat määrittävät markkinatoimijoille luovutettavien tonttien markkinaehtoisuuden. Tutkimus toteutettiin sisäkkäisenä yhden tapauksen tutkimuksena perustuen kirjallisuuskatsaukseen, oikeustapausanalyysiin sekä asiantuntijahaastatteluihin. Kirjallisuuskatsauksessa tarkasteltiin kiinteistöarviointia ohjaavia standardeja sekä lainsäädäntöä. Oikeustapausanalyysissä aineistona käytettiin Euroopan unionin tuomioistuinten, Euroopan komission sekä Suomen kansallisten tuomioistuinten päätöksiä. Haastattelututkimuksessa selvitettiin tutkimuskuntien toimintatapoja tonttien markkina-arvon ja markkinavuokran määrittämiseen liittyen. Tutkimuksessa haastateltiin asiantuntijoita 11 eri kunnasta. Valtiontukitapauksista voi valittaa joko kansalliseen tuomioistuimeen tai Euroopan komissiolle. Toteutuneen oikeuskäytännön perusteella Suomessa kansalliset tuomioistuimet keskittyvät valtiontukitapauksissa tarkastelemaan sitä, onko kunta määrittänyt markkinaehtoisuuden etukäteen lain esittämällä tavalla. Toistaiseksi kansalliset tuomioistuimet eivät ole käyttäneet niille myönnettyä oikeutta arvioida tuen todellista olemassaoloa. Euroopan komissio puolestaan perustaa päätöksensä monitahoisiin selvityksiin valtiontuen todellisesta olemassaolosta ja mahdollisesta määrästä. Haastattelututkimuksessa havaittiin, että tutkimuskunnat määrittivät tonttien markkina-arvon ja markkinavuokran kukin hieman eri tavoin. Yleisin toimintatapa oli vyöhyke- tai aluehinnoittelun käyttö, jota osassa kunnista tarkennettiin erityiskohteissa erillisarvioilla. Yhdessä kunnassa teetettiin vain erillisarvioita ja yhdessä kunnassa kaikki hinnat määritettiin sisäisesti. Tarjouskilpailuita käytettiin osassa kunnista, mutta niiden käyttö rajoittui usein erityiskohteisiin. Tietoisuuden valtiontukilainsäädännöstä havaittiin lisänneen ulkopuolisten arviointipalveluiden käyttöä.

When the Local Government Act (410/2015) was reformed, also provisions concerning municipality’s property transactions and land leasing were attached to it due to EU’s state aid law. Consequently, if the municipality sells or leases its properties to entities engaged in an economic activity, according to Article 130 of the Local Government Act it has to establish compliance with market conditions beforehand. This can be done by a competitive bidding procedure or by an independent real estate valuation. The purpose of this thesis was to understand the observed phenomenon and to find out how Finnish municipalities apply above-mentioned regulation in practice. This thesis was conducted by using the embedded single-case study method and by doing a literature review, case analysis and expert interviews. The literature review covered international valuation standards and valid legislation. The case analysis data consisted of judgements made by European Court of Justice, European Commission and Finland’s national courts. As for the expert interviews, the aim was to find out how municipalities establish the market value and market rent when selling or leasing land. Experts from 11 different municipalities were interviewed. In state aid cases it is possible to make an appeal either to the national court or to the European Commission. According to the state aid cases, Finnish courts have made their judgements based on whether the municipality had established compliance with market conditions beforehand or not. For now, Finnish courts have not used their right to evaluate the real existence of the state aid. As for the European Commission, it rests its judgements on complex accounts concerning state aid’s existence and amount. It was observed in the expert interviews that each of the studied municipalities established the market value and market rent slightly differently. The most common way was to use zone or area pricing. Additionally, some of the studied municipalities used single valuations in properties that were somehow special. In one municipality only single valuations were used and in another one no valuations were made at all. Some of the municipalities used competitive bidding, but usually in special properties only. Awareness of state aid regulation seemed to have increased the use of valuation services.
Description
Supervisor
Viitanen, Kauko
Thesis advisor
Toivonen, Saija
Lehtonen, Arja
Keywords
kiinteistökauppa, kuntalaki, markkina-arvo, markkinavuokra, valtiontuki
Other note
Citation