The total outcome of the decision-making parties in an infill development project

Abstract

Infill development is a fairly topical subject in real estate business. Restraining factors are slowing down the natural process of infill development in locations where a denser city structure is demanded by increasing population. This research examines the influences that an infill development has on the decision-making parties of the project in the Finnish real estate development environment. The total outcome of the decision-making parties in a typical infill development project is calculated in a representative case study, which is conducted on a potential infill development project in Tampere, Tammela. An analysis model is constructed to enable an illustrative way to evaluate the outcomes of the decision-making parties.

The research problem in this thesis is that the upsides and downsides to all the decision-making parties of an infill development project are not clearly available and presented to each of the stakeholders. Thus, the general economic situations of the decision-making parties in infill development projects are not in the public domain. The objective for the thesis is to improve the assessment of the implications of an infill development project for the decision-making parties.

The main research objective has been achieved. The research presents an analysis method of demonstrating the influences of an infill development project for the decision-making parties. Additionally, the method is tested in practice by examining the total outcome of the decision-making parties in a typical infill development project involving an apartment house company. The results of this case study are assumed to be representative to a further analysis of the general economic situation of the decision-making parties in infill development projects.

The findings of this research are that the municipality is demanding excess charge by collecting land use agreement charges in infill development projects. The present law governing land use agreements should be reformed in such a way, that it would unify the infill development customs between the municipalities and prevent the municipalities from collecting land use agreement charge that exceeds their community building and planning costs. This thesis suggests further research about the possibilities to promote the decision-making of apartment house companies in infill development projects and the possibility to allocate the municipality’s property tax proceedings to cover their costs occurring in infill development projects.

Täydennysrakentaminen on varsin ajankohtainen aihe kiinteistöliiketoiminnassa. Monet tekijät hidastavat luonnollista täydennysrakentamisen prosessia alueilla, joissa kasvava väestö vaatii tiiviimpää kaupunkirakennetta. Tämä tutkimus tarkastelee täydennysrakennushankkeen vaikutuksia päätöksen tekeville osapuolille Suomen toimintaympäristössä. Näiden osapuolten lopputulema tyypillisessä täydennysrakennushankkeessa selvitetään tapaustutkimuksella, jonka kohde sijaitsee Tampereen Tammelassa. Tapaustutkimuksen suorittamista varten tutkimuksessa rakennetaan ensin analyysimalli, jolla voidaan havainnollisesti arvioida hankkeesta aiheutuvaa päätöksen tekevien osapuolten lopputulemaa.

Tutkimuksen tutkimusongelma on, että täydennysrakennushankkeen hyvät ja huonot puolet eivät ole selvästi saatavilla ja esitettävissä päätöksen tekeville osapuolille. Näin ollen osapuolten taloudellinen asema täydennysrakennushankkeessa ei myöskään ole yleisesti tiedossa. Tutkimuksen tavoitteena on parantaa täydennysrakennushankkeen vaikutusten arviointia ja esittämistä päätöksen tekeville osapuolille.

Tutkimuksessa saavutetaan asetetut tavoitteet. Tutkimuksessa esitetään analyysimalli, jolla pystytään havainnollistamaan täydennysrakennushankkeen vaikutuksia päätöksen tekeville osapuolille. Tämän lisäksi tutkimuksessa tarkastellaan päätöksen tekevien osapuolten lopputulemaa tyypillisessä täydennysrakennushankkeessa, jossa asunto-osakeyhtiö on maanomistaja. Tapaustutkimuksen tyypillinen hanke oletetaan olevan edustava ja näin ollen tutkimuksen tuloksia sovelletaan yleiseen tilanteeseen täydennysrakennushankkeissa.

Tutkimuksen tulokset osoittavat, että kunta veloittaa kustannuksiaan ylittävää kompensaatiota maankäyttömaksuilla täydennysrakennushankkeissa. Maankäyttömaksua määräävä laki pitäisi uudistaa siten, että kuntien maankäyttömaksuun liittyvät käytännöt saataisiin yhtenäisiksi kuntien kesken ja uudistettu laki estäisi kuntia perimästä yhdyskuntarakentamisen ja kaavoituksen kustannuksia ylittävää maankäyttömaksua. Tämä diplomityö esittää, että lisätutkimusta tulisi tehdä asunto-osakeyhtiöiden päätöksentekoa edistävistä mahdollisuuksista täydennysrakennushankkeissa. Myös kunnan veloittaman kiinteistöveron hyödyntämistä täydennysrakennushankkeesta aiheutuvien kustannusten kattamiseksi tulisi tutkia.