Sijoitusasunto-omaisuuden salkkuanalysointi ja raportointi - omistajanäkökulma

Abstract

Asuntosijoitustoimintaa harjoittavan yrityksen keskeinen tehtävä on tuottaa omistajille voittoa sijoitussalkussa olevilla asunnoilla. Asuntosijoitussalkun aktiivinen hallinta on avain menestyvään ja tuottavaan asuntosijoitustoimintaan, mikä puolestaan edellyttää ajantasaisen ja luotettavan tiedon saamista asuntovarallisuudesta salkunhallinnan strategisen päätöksenteon ja kehittämisen tueksi.

Asuntojen keskinäisen erilaisuuden vuoksi sijoitusasuntosalkkua on kyettävä tarkastelemaan useammasta eri näkökulmasta. Sijoitussalkkua on edelleen kyettävä raportoimaan ja analysoimaan tarvittavalla tarkkuudella, jotta salkun strateginen suunnittelu sekä sen pohjalta tapahtuva salkun muokkaaminen on ylipäänsä mahdollista.

Asuntovarallisuuden operatiivisessa ja strategisessa seurannassa painopiste keskittyy helposti kohde-, eli useimmin rakennustasoiseen seurantaan, ja yksittäisen asunnon merkitys asuntosalkussa pienenee. Realisointitoiminnan kannalta kyseinen toimintamalli johtaa helposti siihen, että salkkua muokataan myymällä kokonaisia kohteita pois sen sijaan, että keskityttäisin salkun kannalta epäkuranttien huoneistojen realisointiin. Vastaava ilmiö on havaittavissa myös investointitoiminnassa, mikäli olemassa olevaa salkkua käytetään mittarina uusien investointien kannattavuuden arvioinnissa ja investointipäätöksiä tehtäessä.

Suurta asuntomassaa hallinnoivalle toimijalle oman asuntovarallisuuden seuranta ja analysointi voivat antaa ensiarvoisen tärkeää informaatiota ja signaalia markkinatilanteesta ja siitä, millaisia asuntosijoitussalkun hallintaan liittyviä toimenpiteitä kannattaa tehdä. Toisaalta aktiivinen seuranta ja raportointi kertovat myös viitteitä siitä, miten jo tehdyt toimenpiteet ovat sijoitukseen vaikuttaneet.

Tässä tutkimuksessa on selvitetty asuntosijoitusyhtiön keinoja seurata oman asuntosijoitussalkun rakennetta ja kehittymistä tutkimuksen kohteena olevassa yhdessä Suomen suurimmista asuntosijoitusyhtiöistä. Nykytilanteen puutteiden, kuten esimerkiksi analysointimittariston epäjatkuvuuden korjaamiseksi on suunniteltu ja kehitetty sijoittajaa palveleva työkalu, joka toimii asuntosijoittajan apuvälineenä niin päivittäisessä salkunhallinnassa kuin pitkän tähtäimen suunnitelmaa laadittaessakin.

The main goal of a housing investment company is to make a profit for the owners. Apartments as an investment instrument have their own special characteristics. Active housing portfolio management is a key factor for successful investment activities. Active and successful portfolio management requires real-time and reliable information of housing portfolio. Information has to be used while making strategic decisions on developing the portfolio.

Investment portfolio has to be analyzed from many different points of view because units in portfolio differ from each other and there are many different factors which affect to the whole portfolio. Strategic planning and improving portfolio requires reliable and exact reporting and analyzing activities.

Monitoring residential portfolio is generally made by inspecting buildings or real estate as the smallest unit in portfolio even though residential portfolio is constituted of single apartments. Relative to divestments, this kind of method easily leads to remodeling the portfolio by divesting whole real estate instead of picking only irrelevant apartments and selling them. Similar phenomenon can be distinguished in investment action. In that case the whole properties in existing portfolio are used as an indicator while evaluating and making new investments.

Following the key ratio of investors own residential portfolio might give valuable information of market situation for the one that operates with a great amount of apartments. The key ratio history of the portfolio gives signals on what kind of actions are profitable. On the other hand, active analyzing and reporting indicate the effects of the acts that are already done to the investment portfolio.

In this thesis I have studied the methods of housing investment company about following the structure and development of its residential portfolio. This thesis is made in co-operation in one of the largest housing investment companies in Finland. In order to remove the shortcomings in current situation, for example discontinuous analyzing measures, is a tool designed and developed. The tool can be used as an instrument both in daily portfolio management and long term strategic planning.