Vuokraoikeuden haltijan asema maantie- ja ratahankkeissa

Abstract

Vuokraoikeudet ovat erityisistä oikeuksista yleisimpiä. Tyypillisimpiä vuokraoikeuksia ovat maanvuokraoikeudet sekä asuin- ja liikehuoneistojen vuokraoikeudet. Maantie- ja ratahankkeissa on usein asianosaisina vuokraoikeuden haltijoita, minkä takia vuokraoikeuden haltijan asemaan on syytä perehtyä. Tutkimuksessa on ensin selvitetty vuokraoikeuden haltijan asemaa lainsäädäntö- ja kirjallisuustarkastelun avulla, minkä jälkeen voimassa olevia käytäntöjä on selvitetty kysely-, tapaus- ja haastattelututkimuksen avulla.

Maantie- ja ratahankkeissa vuokraoikeudet käsitellään sopimusmenettelyssä, toimitusmenettelyssä tai näitä yhdistelemällä. Rakennuksiin liittyvät vuokraoikeudet käsitellään ensisijaisesti sopimusmenettelyssä. Neuvottelut kannattaa aloittaa maanomistajan kanssa viimeistään 12 kuukautta ennen rakentamistöiden alkua. Vuokraoikeuden haltija on otettava mukaan neuvotteluihin, jos vuokrasopimus on määräaikainen eikä siinä ole irtisanomisehtoja, irtisanomisaika on liian pitkä hankkeen kannalta tai maanomistaja ei halua irtisanoa vuokrasopimusta. Jos sopiminen ei onnistu, vuokraoikeudet voidaan käsitellä toimitusmenettelyssä.

Maantie- ja ratatoimituksissa vuokraoikeuden haltijat ovat maanomistajiin verrattavia asianosaisia. Tiedossa oleville vuokraoikeuden haltijoille on tiedotettava kutsukirjein. Kirjatut vuokraoikeudet katsotaan tiedossa oleviksi. Vuokraoikeuden haltijoilla on oikeus kaikkiin toimituksissa määrättäviin korvauslajeihin. Korvaukset on arvioitava kiinteistökohtaisesti, ja kokonaiskorvauksen tulee olla sama riippumatta siitä, onko korvattava alue vuokralla vai ei.

Tutkimuksen perusteella sopimusmenettelyyn ei ole tarvetta tehdä suuria muutoksia, mutta yhtenäisten käytäntöjen ja määräaikojen varmistamiseksi on hyvä antaa yleisen tason ohjeistus. Maantie- ja ratatoimituksissa ei aina käydä läpi rasitustodistuksia, joten tiedottamiseen liittyvää ohjeistusta on tarkennettava. Tutkimuksen perusteella haitankorvauksen jakautuminen maanomistajan ja vuokraoikeuden haltijan kesken aiheuttaa toisinaan ongelmia. Erityisesti maataloushaittojen osalta näkemykset korvausten jakautumisesta vaihtelevat, joten ohjeistusta korvausten jakautumisesta tulee tarkentaa.

Leaseholds are the most common special rights. Tenants and leaseholders who have leased apartments or business premises tend to be the most characteristic leaseholders. The status of a leaseholder has to be cleared, for the leaseholders often have the status as a party in public road and rail projects. This study first looks into legislation and literature for the practices of clearing the leaseholder’s status, after which the current practices are inspected via questionnaire study, case study and interview study.

Leaseholds can be settled in an agreement procedure, in a legal cadastral survey or by using a combination of these two procedures. The primary procedure for the leaseholds regarding buildings is the agreement procedure. Negotiations with landowners should begin twelve months prior to construction. The negotiations with the leaseholder have to be started if the lease agreement is terminable and there are no termination clauses, if the notice is too long for the project, or if the landowner refuses to terminate the lease agreement. If the agreement procedure fails, leasehold can be alternatively settled via the legal cadastral survey.

Leaseholders have almost the same status as a party as landowners in the expropriation processes for public road or rail. In the legal cadastral survey, the known leaseholders must be notified by the letter of invitation. Registered leaseholds are considered as known. As such, leaseholders have the right to claim all types of compensation in the expropriation for public road and rail. The compensation has to be estimated on a case-by-case basis, and the total amount of the compensation has to be the same, regardless of whether or not the property is being leased.

This study shows that there is no need to make major changes to the agreement procedure, although a general instruction should be given to ensure uniform practice and time limits. The certificates of mortgages and encumbrances will not be automatically checked in the legal cadastral survey, so the notification instructions have to be defined. In addition, this study also shows that the allocation of the compensation for severance and injurious affections is sometimes ambiguous, as in the case of agriculture, where these views especially vary. Accordingly, the instructions of allocation of compensation must to be defined.