Asuinkerrostalojen korjausvelan arviointimenetelmän kehittäminen

Abstract

Asuinkerrostalon korjausvelka on sen tulevien optimitasoon kohottavien korjausten kustannuksien nykyarvon summa. Diplomityön tavoite oli kehittää korjausvelkamalli, joka pystyy antamaan korjausvelan avulla ohjaavaa tietoa yksittäiselle asuinkerrostalolle sen rakentamisvuoden perusteella. Kirjallisuustutkimuksen lähteinä toimivat korjausvelkaan liittyvät aiemmat tutkimukset. Lähteistä koostettiin taulukko eri aikakausilla käytössä olevista taloteknisistä järjestelmistä ja rakenteellisista ratkaisuista. Niiden yhteydessä esitettiin tekniset käyttöiät ja korjausmenetelmien kustannukset. Kustannustietoa tarkennettiin Isännöintiliiton putkisaneerauskyselyn tuloksilla. Teknisiä käyttöikiä verrattiin todellisiin käyttöikiin kerrostaloasuntojen myynti-ilmoituksilla. Todelliset käyttöiät eivät olleet kaikissa kerrostalon osissa vastaavat teknisten käyttöikien kanssa. Kuluvia taloteknisiä järjestelmiä ei vaihdettu riittävän usein. Määrittäväksi tekijäksi korjausvelalle todettiin asuinkerrostalon rakentamisvuosi, joka vaikutti asuinkerrostalon kaikkien osien käyttöikiin ja kustannuksiin. Suurempi lähtötietojen määrä olisi antanut tarkempaa erottelua korjausvelalle rakentamisvuoden perusteella. Diplomityön korjausvelkamalli laskee lähtötietojen perusteella asuinkerrostalolle sen osien korjausvelkojen nykyarvojen summan. Korjausvelkamalli soveltuu paremmin yksittäisten kohteiden arviointiin, kuin koko Suomen kerrostalokantaan. Korjausvelkamalli todettiin riittävän tarkaksi arvioksi asuinkerrostalon korjausvelasta, jotta sillä pystytään antamaan ohjaavaa tietoa taloyhtiöille ja asuntojen ostajille. Diplomityön tavoite saavutettiin, mutta korjausvelkamalliin jäi paljon lisäkehitettävää. Sillä ei voi korvata kiinteistön kuntotutkimuksia. Diplomityön mallilla pystytään vertailemaan eri korjaustoimenpiteitä ja niiden vaikutusta korjausvelkaan. Sillä saadaan suuntaa antava arvio asuinkerrostalon korjausvelasta antamalla tietoa kiinteistössä tehdyistä korjauksista.

The goal of this thesis was to develop a renovation cost model of apartment buildings based on their year of construction. The aim of the renovation cost model was to provide guiding information about the renovation costs of an apartment building. The sources used were previous studies and other technical information about renovation costs. The gathered information differentiated apartment buildings based on their construction year. The information contained the used heating, ventilation, water, sewage and air-conditioning systems and constructional details with their associated technical lifespans and renovation costs for different repair methods. Cost information about the sewage systems were enhanced with data from Isännöintiliitto's survey. The technical lifespans and real lifespans were compared by studying announced renovations of apartment buildings from their sales advertisements. Especially in systems that need regular replacements, the real lifespans were significantly longer than the technical lifespans. The defining factor for the renovation cost was determined to be the construction year of the apartment building. The construction year defines the lifespans and repair methods of every system in the apartment building, thus affecting the renovation cost. An even larger literature survey would have resulted in a wider margin in the renovation cost between different construction years. The renovation cost model of this thesis estimates the sum of the present value renovation cost of an apartment building based on the information found in the literature review. The model was better suited to provide estimates for a single target than for the whole Finnish apartment building stock. The renovation cost model was estimated to be accurate enough to provide guiding information for potential apartment buyers and housing cooperatives about the renovation cost of a certain apartment building. The goal of the thesis was accomplished, but there is a lot of further development required for the renovation model. It cannot replace full-scale condition survey. This thesis' model can be used to compare different repair methods and what their effect are on the renovation costs as a whole. By inputting renovations already done to the apartment building, the model gives out an estimation for the individual apartment building.