Tontteja koskevat ehdot ja tontinluovutusprosessi

Abstract

Tontinluovutuksella on merkittävä asema kunnan kaupunkistrategisten sekä maa- ja elinkeinopoliittisten tavoitteiden edistämisessä. Tutkimuksessa perehdyttiin tontinluovutusprosessiin, tontteja koskeviin velvoitteisiin sekä niiden syntylähteisiin (tontinvaraus-, tontinluovutusehdot ja asemakaavamääräykset) ja lakisääteisiin reunaehtoihin. Sisällönanalyysin ja empiirisen tutkimuksen tulosten vertailussa tunnistettiin sekä nykykäytäntöjä tukevia että niistä poikkeavia näkemyksiä. Empiirisessä osuudessa kartoitettiin julkisen ja yksityisen sektorin asiantuntijoiden näkemyksiä ehtojen esittämisestä, seurannasta sekä Helsingin tontinluovutusprosessin nykytilasta ja kehitystarpeista. Joustavamman asemakaavan koettiin mahdollistavan kaupungille suunnittelun ja rakentumisen ohjauksen tapauskohtaisesti tontinvaraus- ja tontinluovutusehtojen avulla jättäen toimijoille vapauksia sisäisesti ratkoa alueellisia velvoitteita. Syntylähteissä ei tulisi esittää ehtoja, joita koskien on lakeja, viranomais- tai muita määräyksiä. Lainsäädäntö velvoittaa kuntaa aktiiviseen maapolitiikkaan ja hyvän hallinnon perusteisiin puuttumatta intervention muotoon. Lainsäädännössä esitetään sisältövaatimuksia asemakaavamääräyksiin ja tontinluovutusehtoihin, mutta ei tontinvarausehtoihin. Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -yksikkö seuraa tontinvaraus- ja tontinluovutusehtojen ja rakennusvalvonta asemakaavamääräysten toteutumista.

Valmisteltu tontinvaraus sekä kaupungin yksiköiden ja sidosryhmien yhteistyö palvelevat tontinluovutusta. Kehitysehdotuksena esitettiin pienempiä, tasavälein toteutettuja tontinluovutuskokonaisuuksia sekä tonttikilpailuihin kevyempää toimijanvalintaprosessia, suppeampaa kilpailuaineiston määrää ja selkeämpiä arvostelu- ja arviointiperiaatteita. Hallinta- ja rahoitusmuotojen sekoittamisen suuremmissa kokonaisuuksissa sekä ARA-vaatimusten ja erityisasumisen tarpeiden huomioimisen asemakaavoituksessa ja tontinluovutuksessa koettiin edesauttavan kohtuuhintaista asuntotuotantoa. Helsingin linjausten tonttien ensisijaisesta luovutustavasta nähtiin vaikuttaneen rakennusoikeuden hintakehitykseen sekä yhteistyötilojen sisällyttämisen rakennusoikeuden määrään asuinneliökohtaisiin kustannuksiin korottavasti.

Plot allocation has a significant impact in promoting the goals a city has for its strategical urban area, land use and economic policy. The study delved into the plot allocation process, the obligations concerning plots by their sources of origin (plot reservation and allocation conditions and local detailed plan regulations) and the statutory boundary conditions. In the comparison of the results of the content analysis and the empirical research, both views that support current practices and those that deviate from them were identified. Views of public and private sector experts were identified on the presentation and monitoring of conditions, and the current state and development needs of the plot allocation process in Helsinki. A more flexible local detailed plan would enable the city to control planning and construction on a case-by-case basis by making use of plot reservation and allocation conditions while allowing operators the liberty to resolve regional obligations internally. Conditions that are subject to laws and other regulations should not be presented in the sources of origin. Without interfering in the modes of intervention, legislation obliges the city to maintain an active land policy and the principles of good governance. It also sets requirements for the content of the local detailed plan regulations and plot allocation conditions but not for the content of plot reservation. The Land Property development and plots unit monitors the implementation of the conditions regarding plot reservation and allocation while the Building Control unit monitors the implementation of the regulations on the local detailed plan.

A well-prepared plot reservation and the cooperation between different units of the city and stakeholders enhance the plot allocation process. As a development proposal, smaller plot allocation entities offered at known intervals were presented. Other development proposals included a less-complex selection process of the plot competitions' operators, more concise informative materials on plot competitions, and clearer judging and evaluation principles. Mixing forms of administrative and funding in larger entities and taking the requirements for ARA funding and the needs of special housing into account in the local detailed planning process and plot allocation were perceived as factors enabling affordable housing production. Helsinki’s land policy guidelines on the primary method of plot allocation and the inclusion of spaces in residents' common use in the building right were seen to have increased the price of the building right and the costs per residential square meter in special properties.