Price premium for wooden dwellings? Wood-based structures as a tool to enable carbon neutrality for cities

Abstract

Countries and cities alike have set carbon neutrality goals to the near future. In addition urban areas are experiencing an increased demand for housing. Buildings are responsible for one third of all urban greenhouse gas emissions, and the relative emission share of construction is increasing. Wooden structures have presented capabilities in substantially decreasing these emissions. For the construction industry to utilize wooden products the cost efficiency needs to be determined. Prior research does not present conclusive results regarding the costs of wooden construction.

The aim of this thesis is to determine the economic feasibility of wood-based structures by conducting a hedonic regression analysis of Finnish dwelling prices. The regression analyses are calculated using a stepwise-approach - independent variables are excluded on a 95% -confidence interval. Key emphasis is set on how wood affects dwelling prices. No such prior research is found.

Dwelling prices are analysed through transaction data provided by the Central Federation of Finnish Real Estate Agencies. The data represents occurred transactions in Finland between 1999-2018. However, this research allocates the data to three datasets based on their built year; dwellings constructed between 1) 1990-2020, 2) 2000-2020, and 3) 2010-2020. The regression analyses are conducted separately for apartment building, semi-detached, and detached dwellings for six of the largest cities in Finland. These cities are Helsinki, Espoo, Vantaa, Turku, Tampere, and Oulu. This thesis discovers that a wooden structure has a statistically significant positive effect on apartment building dwelling prices in Helsinki (~8,4%). The effect is consistently insignificant when determining apartment building dwelling prices in all other locations. This thesis further presents that a wooden structure has a statistically significant negative effect (~7,3%) on detached dwelling prices in all cities but Tampere. Wood conveys no statistical significance for semi-detached dwellings in any city.

The results for apartment building dwellings in Helsinki suggest a direct financial benefit for both the city and developers to increase the use of wood in construction. On the other hand, the results indicating no price difference should encourage cities to promote the use of wood in construction due to the material’s established environmental properties. The results for detached dwellings are not surprising. They derive from a standardized production line of single-family homes which, in Finland, are more frequently constructed of wood. The implications of this study may provoke an increased demand for wood in construction. Therefore, further research should be conducted to analyse the impact an increased demand of wood will have on the Finnish economy and the environment. Furthermore, to make wood more customary in construction this research suggests educational facilities to increase knowledge on the material’s capabilities in e.g. mitigating climate change.

Valtiot ja kaupungit ovat asettaneet hiilineutraaliustavoitteet lähitulevaisuuteen. Aiempi tutkimustieto osoittaa ettei näitä tavoitteita voida saavuttaa, jos rakentamisen päästöihin ei puututa. Puurakentaminen on osoittautunut keinoksi, jolla näitä päästöjä voidaan vähentää puolella. Jotta puuta voidaan hyödyntää suuremmissa määrin on sen kustannustehokkuutta tutkittava. Kirjallisuus ei esitä selkeitä johtopäätöksiä rakennuskustannusten suhteen, mutta osoittaa puurakentamisen olevan huomattavasti nopeampaa.

Työssä tutkitaan puurakenteen taloudellista kannattavuutta asuntorakentamisessa. Erityisesti selvitetään puurakenteen vaikutusta asuinkerros-, rivi-, ja pientalojen myyntihintoihin Suomen kuudessa suurimmassa kaupungissa. Tämä suoritetaan hedonisen regressioanalyysin avulla. Regressioanalyysi seuraa alaspäin askeltavaa mallinvalintatestiä, jossa käytetään 95% -luottamusväliä. Vastaavanlaista tutkimusta ei ole tehty.

Asuntojen kauppahinta -aineisto, jota käytetään tutkimuksessa on Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton ylläpitämä. Aineisto kuvaa tapahtuneita asuntokauppoja Suomessa vuosien 1999 ja 2018 välillä. Tässä tutkimuksessa aineisto rajataan rakennusvuoden mukaan kolmeen erilliseen aineistoon; asunnot rakennettu välillä 1) 1990-2020, 2) 2000-2020, ja 3) 2010-2020. Lisäksi tutkimuksen aineisto rajataan kuuden suurimman kaupungin mukaan; Helsinki, Espoo, Vantaa, Turku, Tampere ja Oulu. Tulokset osoittavat, että puurakenteella on noin 8%:n tilastollisesti merkitsevä positiivinen vaikutus kerrostaloasuntojen myyntihintoihin Helsingissä. Puulla ei huomata olevan merkitsevää vaikutusta muiden kaupunkien kerrostaloasuntojen myyntihintaan. Tulokset osoittavat, että puulla ei ole johdonmukaista tilastollista merkitsevyyttä rivitalojen myyntihintojen osalta. Pientalojen osalta puulla havaitaan systemaattinen negatiivinen vaikutus myyntihintoihin kaikkialla paitsi Tampereella.

Hintapreemio Helsingin kerrostaloasunnoille osoittaa suoran taloudellisen kannustimen hyödyntää puuta rakentamisessa. Taloudellisen edun lisäksi puu mahdollistaa ympäristöystävällisempää rakentamista. Puun negatiivinen hintavaikutus pientalojen myyntihintaan ei ole yllättävä, sillä pientaloja rakennetaan Suomessa useammin puusta. Tämä viittaa standardoituun prosessiin, joka puolestaan alempaan rakennushintaan. Tutkimuksesta käy ilmi, että suurimmalla osalla asuntoryhmistä ei todeta tilastollisesti merkitsevää hintaeroa. Merkityksetön hintaero asettaa rakennusmateriaalit taloudellisesta näkökulmasta samalle lähtöruudulle, jolloin puun ympäristöystävällisyys tulee nähdä etuna kaupungeissa. Tämän tutkimuksen nojalla on mahdollista nähdä puun kysynnän kasvavan rakennushankkeissa. Tämän johdosta olisi kannattavaa tutkia kasvavan kysynnän vaikutusta Suomen talouteen sekä ympäristöön. Tutkimus kannustaa koulutusjärjestelmiä lisäämään tietoisuutta puurakentamisen mahdollisuuksista mm. ilmastonmuutoksen hillitsemisessä.